De la labor mediadora del administrador de fincas a la nueva Ley de Vivienda en Aragón

El papel del administrador de fincas en las comunidades de propietarios, la necesidad de rehabilitación de los edificios en Aragón, la nueva Ley de Vivienda y la situación de los apartamentos de uso turístico en la Comunidad fueron solo algunos de los temas que se trataron el pasado 5 de diciembre en el desayuno coloquio ‘La importancia de las comunidades de propietarios en el entorno’, organizado por Heraldo y el Colegio de Administradores de Fincas de Aragón, en colaboración con DS Energía.

Este encuentro contó con la participación de diferentes expertos vinculados directamente a este sector: María Pía Canals, directora general de Vivienda del Gobierno de Aragón; Germán Pardiñas, presidente del Colegio de Administradores de Fincas de Aragón; Luis Avellaned, director comercial de DS Energía; y Lucio de la Cruz, director gerente del Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de Zaragoza.

La cita, moderada por el periodista Nicolás López, comenzó realizando un repaso al trabajo diario de los administradores de fincas: desde el mantenimiento del edificio hasta administrar otras cuestiones como la gestión económica y velar por el cumplimiento normativo por parte de los propietarios.

Esta figura, como recalcó Avellaned, "es el primer bombero de la comunidad, el que asume la incidencia, la queja, un profesional que representa y organiza a la comunidad de propietarios de cara a todos los proyectos de la misma".

"El administrador de fincas es el primer bombero de la comunidad de propietarios"

A todo ello se suma, como recalca Pardiñas "el trabajo de intentar que los propietarios expongan la situación y convencerlos de llegar a un acuerdo, ya que la mayoría de los conflictos se generan por desconocimiento de la ley o porque existen intereses contrapuestos entre ellos".

"Los conflictos suelen generarse por desconocimiento de la ley o porque existen intereses contrapuestos entre los propietarios"

En Aragón, la figura del administrador de fincas es quizá todavía más relevante, sobre todo teniendo en cuenta que "el 70% de las viviendas de nuestra comunidad se encuentran en edificios plurifamiliares, las más comunes presentan entre 10 y 19 viviendas, lo que significa que necesitan algún tipo de organización", apuntó de la Cruz.

El estado de la edificación en Aragón

A esta altura de la cita, el moderador se interesó por conocer el punto de vista de los intervinientes sobre algunos de los temas más candentes en la actualidad: la eficiencia energética y el envejecido parque inmobiliario de Aragón. 

Mientras que los barrios nuevos están construidos bajo las premisas del Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios, más del 50% de los edificios en la Comunidad son mayores de 40 años, lo que implica que no se construyeron con los parámetros de eficiencia energética necesarios en la actualidad.

Respecto a estos últimos, el director comercial de DS Energía subrayó que suelen requerir actuaciones que tienen que ver con temas de aislamiento, climatización, energía renovable y fotovoltaica. Las ayudas para rehabilitarlos, por su parte, van desde algunas como las ayudas del Programa de Rehabilitación Energética de Edificios o las Ayudas del Fondo de Cohesión Territorial, entre otras.

Otras de las subvenciones recaen en los fondos europeos para la rehabilitación de viviendas en Aragón y la mejora de la eficiencia energética de las mismas. 

Por parte de las administraciones, como así afirmó Canals, la actuación se basa en seguir trabajando para tramitar con efectividad estos fondos cumpliendo con los exigentes requisitos y apresurados plazos de los mismos, fijados en junio de 2026. Además, recalcó la alta demanda por parte de los ciudadanos en los tres programas que les atañen directamente, -ya que el resto se gestionan en la administración pública- pues han contado con 148 millones de solicitudes.

"Los fondos europeos para la rehabilitación de la vivienda han tenido una demanda increíble"

Por su parte, las deducciones fiscales por rehabilitación, las ayudas de los Certificados de Ahorro Energético y la importancia de las oficinas de rehabilitación, con su labor informativa para el ciudadano, fueron algunos de los temas desarrollados por el director gerente del Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de Zaragoza, quien también hizo referencia a la nueva normativa por parte de la Unión Europea relativa a la sustitución progresiva de las calderas de gas por bombas de calor de cara a 2030, afirmando que "para poder dejar atrás las calderas y así afrontar otros sistemas alternativos, previamente hay que hacer unos esfuerzos importantes de aislamiento y de disminución del consumo de energía".

Fue el presidente del Colegio de Administradores de Fincas de Aragón quien subrayó la importancia del Observatorio de la Rehabilitación y Vivienda de Aragón, una herramienta transparente creada recientemente para que el propietario esté correctamente informado en este ámbito.

También reivindicó unas tramitaciones más rápidas, menos comprometidas y más ágiles en la resolución y concesión de las subvenciones, ya que en muchas ocasiones, en un aspecto tan relevante como la accesibilidad de los edificios, las personas mayores tienen que esperar incluso dos o tres años a la ejecución de las mismas.

Además de estos retos, el administrador de fincas hace frente ahora a la transformación digital, un aspecto fundamental a ojos de Avellaned: "Desde la administración de fincas deben ir retirando aquellas tareas que no aportan un gran valor, por ejemplo, apostando por el uso de programas que ayudan a realizar de forma eficaz tareas más rutinarias, para así poder volcarse por completo en su profesión".

Situación de la vivienda de uso turístico

Durante el recorrido alrededor de todos los temas que atañen a las comunidades de propietarios, en el coloquio se profundizó también en otra de las realidades que están asolando a España: las viviendas de uso turístico. 

Estas, aunque no han llegado de manera notable a la totalidad de Aragón, sí son una realidad que comienza a sufrirse en zonas como el Pirineo. Ante ello, la directora general de Vivienda hizo referencia al plan ‘Más vivienda, Mejor turismo’, "en el que se llevan a cabo unos convenios con municipios turísticos en los que vamos a invertir 65 millones de euros para construir vivienda de alquiler asequible para la gente que vaya ahí a trabajar o vivir, pero no pueda permitírselo por los precios desorbitados de la vivienda derivados de su uso turístico".

A pesar de que las viviendas de uso turístico no afectan notablemente a la totalidad de Aragón, sí empiezan a notarse en zonas como el Pirineo

Esta situación provoca, a su vez, problemas notables de convivencia, ante los que entra en juego el papel de los administradores de fincas. "Nuestra labor –explicó Pardiñas– es tratar de mediar". "Aunque por la Ley de Propiedad Horizontal se puede prohibir el uso turístico de las viviendas con un consenso de tres quintas partes de los propietarios, estamos esperando la decisión del Senado a la propuesta de incluir la prohibición  o limitación de estas actividades debiendo el propietario interesado obtener previamente la aprobación expresa por parte de la comunidad de propietarios, sin que sea necesaria la modificación de los estatutos".

Esperando expectantes la nueva Ley de Vivienda

Se acerca 2025 y con él un año clave para la vivienda en Aragón, al aproximarse la resolución de la nueva Ley de Vivienda. Una ley que, como explicó Canals, "ha cumplido con los plazos fijados cuando entramos al gobierno, que establecían que en diciembre pudiera entrar en Cortes, para así abrir el debate a todos los grupos parlamentarios". 

Ahora mismo, la ley ya ha superado el proceso de participación ciudadana, "en el que ha habido una increíble participación, ya que el objetivo final es que sea aprobada con el mayor consenso posible".

La nueva Ley de Vivienda en Aragón se aprobará en 2025

Precisamente, en su anteproyecto participaron algunos de los ponentes de esta mesa redonda. Por ejemplo, de la Cruz, que compartió con los asistentes que "esta es una ley muy necesaria y esperada". 

También dio a conocer algunas de las propuestas que trasladaron a las administraciones en el borrador de esta ley, que son principalmente cuatro: "Que se incluya en ella un capítulo de rehabilitación de la vivienda, que figuren todos los agentes que tienen que ver con el proceso, que se regule en Aragón el instrumento de revisión preventiva de los edificios y que los propietarios y el comprador de la inversión más grande de su vida tengan un nivel de información fiable".

¿Por qué confiar en nosotros?