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¿Cuánto dinero se debe tener ahorrado a la hora de comprar una vivienda de obra nueva?
La compraventa de una vivienda lleva consigo una serie de gastos que hay que tener en cuenta, como la entrada del inmueble, los impuestos o los gastos de notaría.
Basado en hechos observados y verificados directamente por nuestros periodistas o por fuentes informadas.
Adquirir una vivienda, ya sea de obra nueva o de segunda mano, es una de las decisiones más importantes que una persona debe tomar en su vida. Por ello, es fundamental estar bien informado sobre todo lo que implica esta transacción y contar con el asesoramiento de expertos del sector que ayuden a los futuros propietarios en todo lo que necesiten. Además del precio de la vivienda, es necesario tener en cuenta otros gastos a la hora de comprar un inmueble, tanto en momento de la adquisición como después.
Uno de los mayores gastos es la entrada del piso, que se debe abonar en el acto en viviendas ya construidas y que se puede fraccionar en aquellas que se compran sobre plano. Supone un 20% del precio de tasación de la vivienda, ya que, en la mayoría de las ocasiones, los bancos ofrecen hipotecas de hasta el 80% del total. A esto se le suman el los impuestos del Valor Añadido y de los Actos Jurídicos Documentados, los costes de inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad, los gastos de notaría y gestoría, la tasación del piso, la comisión de apertura de la hipoteca o los honorarios de la inmobiliaria, entre otros.
Para las viviendas ya construidas, hay que tener ahorrado un 30% del precio del inmueble, una cifra que disminuye notablemente en la compra sobre plano
Los expertos calculan que para aquellas viviendas cuya entrega de llaves es inmediata, se debe tener ahorrado un 30% del precio de venta del piso, ya que todos esos gastos deberán aportarse en el momento de la firma. En caso de comprar sobre plano, no hace falta un ahorro tan elevado, puesto que se suele aportar solo un 10% de entrada cuando comienzan las obras, pagando el otro 10% en diversos plazos hasta que finalice la construcción. Es entonces cuando se pide la hipoteca y se pagan el resto de gastos mencionados.
Pagos mes a mes
Tras el desembolso inicial, los propietarios estarán sujetos a los diversos pagos que conlleva el inmueble, siendo estos uno de los gastos más importantes de la familias. La principal será la cuota hipotecaria que se haya pactado con el banco. Al regirse por el sistema francés, los primeros años casi todo lo que se paga son intereses y, en los últimos, el capital en sí mismo.
Además de la cuota pactada con el banco, se deberá hacer frente a otros gastos, como el Impuesto de Bienes Inmuebles, que se abona de forma anual y que varía según el tipo de vivienda. Afecta a la propiedad en sí y no está ligada a la prestación de la hipoteca, por lo que se pagará año tras año incluso cuando ya se haya pagado todo el préstamo. También habrá que abonar las tasas obligatorias de cada municipio y los seguros contratados. A estos gastos fijos, se le sumarán los costes de los suministros de agua, luz y gas, básicos para el día a día.
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La entrada del inmueble
En la mayoría de los casos, los bancos conceden hipotecas de hasta el 80% del valor de tasación de la vivienda, por lo que el comprador deberá aportar el 20% restante de sus ahorros. En el caso de viviendas ya construidas, esta cantidad se deberá abonar en el momento de la compraventa. Si se hace sobre plano, se suele dar una reserva en el momento de elegir el inmueble y, cuando la promotora consigue la licencia de obra, se abona el dinero restante hasta llegar al 10% del total. El otro 10% se paga a plazos hasta el final de la obra. - 2
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados
Se trata de un impuesto que se paga al hacer la escritura de compraventa de una vivienda de obra nueva. Grava los documentos notariales y varía en función de la comunidad autónoma. En el caso de Aragón, supone un 1,5% sobre el precio de la vivienda. También hay que pagar el IAJD sobre el importe de la responsabilidad hipotecaria, pero en este caso, es el banco quien se encarga de abonarlo. - 3
Impuesto sobre el Valor Añadido
Cuando se adquiere una vivienda de obra nueva, será necesario pagar el Impuesto sobre el Valor Añadido, que supone un 10% del valor escriturado en el caso de los inmuebles libres y un 4% en las viviendas de protección oficial. Por ejemplo, para una casa de 200.000 euros, se pagarían 20.000 de IVA. En la compraventa de viviendas de segunda mano no se paga este impuesto. - 4
Alta en el Registro de la Propiedad
Una vez firmada la escritura de compraventa de una vivienda en la notaría, debe ser dada de alta en el Registro de la Propiedad correspondiente. El precio variará en función del valor que figure en las escrituras, y suele situarse en torno a los 600 y los 1.000 euros de media. Aunque en España no es un trámite obligatorio, resulta muy recomendable, ya que es la única forma que tiene el comprador de dejar constancia del derecho adquirido por la propiedad. Además, es imprescindible si se solicita hipoteca o si se quiere vender el inmueble a un tercero. - 5
Gastos notariales
Toda compraventa de un inmueble debe realizarse en escritura pública, por lo que será imprescindible la intervención de un notario. Aunque los aranceles notariales son fijos y están regulados por el Estado, la cuantía total puede variar en función del precio de la propiedad, la extensión, el número de copias de la escritura, etc. Estos gastos suelen oscilar entre un 0,2% y un 0,5% del precio de la vivienda y se abonan al finalizar la operación, cuando se haya firmado la escritura ante notario. - 6
Gastos de gestoría
No siempre es obligatorio contratar una gestoría, pero es una práctica habitual dado el papeleo que conlleva y la magnitud de la transacción. Al contrario de lo que ocurre con los notarios, la tarifas no están reguladas oficialmente, aunque sus honorarios rondan los 300 euros. En el caso de pedir una hipoteca, suele ser el banco el que se encarga de estos trámites a través de su propia gestoría. - 7
Precio de tasación
Para adquirir una vivienda a través de una hipoteca es necesario realizar una tasación, esto es, un estudio que indica el valor que tiene el inmueble que se va a hipotecar de acuerdo a unos criterios y una metodología concreta. Es un requisito obligatorio, ya que el banco determinará la cantidad de dinero que le prestará al solicitante en función de dicho valor. Este gasto oscila entre los 300 y los 500 euros. - 8
Otros gastos
Además de la entrada del piso, los impuestos asociados a la compra de una vivienda de obra nueva, su inscripción en el Registro y los costes de notaría, gestoría y tasación, pueden existir otros gastos, como la comisión de apertura de la hipoteca o los honorarios de la inmobiliaria. Los bancos suelen ofrecer también la contratación de seguros del hogar o de vida, entre otros, que nunca son obligatorios.