Las hipotecas 'se comen' ya el 49% de los ingresos familiares

La adquisición de una vivienda con hipoteca se lleva de media el 49% de los ingresos brutos de los hogares, según la Estadística Registral Inmobiliaria publicada esta semana y referida a datos de los últimos doce meses. Ese nivel de esfuerzo, que en alguna región alcanza incluso el 60%, es muy superior al 30% que todos los expertos recomiendan no superar si se quieren evitar serios problemas financieros. El análisis de los registradores revela que el mercado parece haber tocado techo pues, por primera vez desde 2003, el crédito medio suscrito por compraventa cayó en términos interanuales en el primer trimestre. El alza de los tipos ha hecho que la 'pelea' con las entidades financieras para renegociar los créditos no conlleve ninguna rebaja en las letras mensuales.

El informe de los registradores, a diferencia de las estadísticas del Ministerio de Vivienda -basadas en tasaciones-, expone los datos de las hipotecas realmente suscritas por las familias. Su estadística revela que el esfuerzo para convertirse en propietario sobrepasa los límites de lo razonable, aunque también parece anticipar un cambio de tendencia consecuencia, sin duda, de la saturación del mercado.

Frente al esfuerzo (hipoteca firmada respecto a salario bruto) medio del 49%, los contratos en algunas regiones rayan en la temeridad. Es el caso de Baleares, donde el ratio se eleva al 60,22%, Cataluña (55,5%) o Madrid (58,5%). Algo menos peligrosas son las operaciones en Asturias (38,3% de esfuerzo), Extremadura (36,2%) o Navarra, donde la media se queda en el 43,4%.

El esfuerzo medio ha aumentado un 3,3% en términos interanuales (marzo de 2008 respecto a marzo de 2007), aunque la cuestión se ha complicado algo más en Andalucía, los dos archipiélagos, Cataluña, La Rioja y Madrid, donde el porcentaje ha crecido por encima del 4%.

Pero algo está cambiando. Si se analiza el esfuerzo en el primer trimestre de este año y se compara con el último de 2007, el esfuerzo para acceder a un piso en propiedad mediante una hipoteca se ha atemperado ligeramente. Poco, es verdad, pero algo, pues la media se queda en el 46% del salario bruto. De hecho, la variación entre el dato de diciembre y el de marzo es tan sólo del 0,3% más.

Los registradores aseguran que esta atenuación es síntoma de que la accesibilidad va a mejorar en los próximos meses. ¿Por qué?, porque sencillamente los precios no van a ser tan altos. La clave, una vez más, la tendrán los salarios, que si no se apagan harán que baje el esfuerzo promedio que, sin embargo, es todavía elevadísimo.

Esperanzas

Otro de los síntomas de que el mercado podría estar tocando techo es el que se aprecia al analizar el importe del crédito hipotecario por compra de vivienda en el primer trimestre. La media sitúa ese contrato en 146.968 euros, lo que supone un 0,64% menos que en el último trimestre de 2007. Madrid, Cataluña, Cantabria, Navarra, Castilla y León, Baleares y la Comunidad Valenciana experimentaron caídas, aunque muy ligeras. El cambio sólo fue brusco en la Región de Murcia, donde el recorte llegó al 3,8%. Si la tónica se mantiene, podríamos ver en breve descensos en el valor medio de los préstamos en toda España.

De todos modos, cualquier aterrizaje ha de esperar. Por ahora, la mayoría de los datos sólo evidencian la crudeza del mal momento que atraviesa el mercado inmobiliario. Como los manejados por el Instituto Nacional de Estadística (INE) sobre la renegociación de los créditos. En marzo, 18.887 hipotecados se sentaron a 'pelear' nuevas condiciones con sus entidades, un 3,1% menos que un año antes, cuando ese mismo grupo crecía a ritmos del 21%.

Eran tiempos mejores, pues ahora bancos y cajas tiene casi cerrado el cajón de los préstamos, y los que conceden se firman tras un exhaustivo análisis por parte de los gestores de riesgos.

Además, el euribor se ha instalado en el 5%. La prueba de que los prestadores de dinero lo ponen casi imposible la da el hecho de que quienes modificaron sus cláusulas relativas a los tipos de interés (la gran mayoría de los cambios), lejos de lograr las rebajas de antaño no pudieron sino aguantar el tipo con un pequeño encarecimiento. Según el INE, "tras la modificación de los tipos, el interés medio de los préstamos aumentó 0,35 puntos porcentuales en las hipotecas a tipo fijo y un 1,41% en los contratos a tipo variable".