La crisis inmobiliaria llega el sector de oficinas, que cae por la incertidumbre financiera

La incertidumbre financiera internacional ha provocado que los mercados de inversiones en oficinas de Madrid y Barcelona hayan visto reducida su actividad durante el segundo semestre de 2007. Otro cambio de tendencia lo aporta el hecho de que el inversor internacional vuelva a recuperar el protagonismo cedido a los operadores nacionales durante los últimos ejercicios. Pero esta incertidumbre económica no impidió que el mercado de alquiler de oficinas en Madrid registrara un nuevo máximo histórico de contrataciones en 2007, según el último informe de Aguirre Newman.

Aunque el primer semestre de 2007 se caracterizó por la existencia de una gran liquidez en el mercado de inversión de oficinas de Madrid y Barcelona y por unas expectativas positivas que alentaron el cierre de operaciones en niveles mínimos de rentabilidad inicial, durante los últimos seis meses se ha reducido sensiblemente la actividad inversora debido a la incertidumbre financiera.

Con todo, los mercados de oficinas de Madrid y Barcelona recibieron en 2007 un volumen de inversión de 5.500 millones de euros, de los que 4.200 millones correspondieron a Madrid y otros 1.300 millones a la Ciudad Condal.

El informe ultimo informe de Aguirre Newman asegura que impacto de la crisis crediticia desatada en EE.UU. durante el pasado verano ha truncado la tendencia marcada en el primer semestre del año, caracterizado por una "gran liquidez" y por "unas expectativas positivas que alentaron al cierre de operaciones en niveles mínimos de rentabilidad inicial".

Así, la consultora inmobiliaria afirma que, "en un contexto de mayor inestabilidad, el análisis de las operaciones se ha vuelto a centrar en las rentabilidades iniciales que, por otra parte, han repuntado en ambas ciudades". Además la consulta asegura que otro cambio de tendencia lo indica el hecho de que el inversor internacional vuelva a recuperar el protagonismo cedido a los operadores nacionales en los últimos años.

Récord histórico de contratación

La incertidumbre económica no impidió, sin embargo, que el mercado de alquiler de oficinas en Madrid registrara un nuevo máximo histórico de contrataciones en 2007. Los grandes usuarios (bancos y empresas de servicios) tuvieron un protagonismo especial, al absorber un total de 941.400 metros cuadrados, un 15% más que en 2006.

Durante el segundo semestre del año destacó el importante volumen de operaciones de prealquiler, especialmente las realizadas en Torre Espacio y Torre Caja Madrid, en Cuatro Torres Business Area. Bajo esta fórmula se han contratado más de 260.000 metros cuadrados durante todo el ejercicio, mientras que las superficies superiores a los 3.000 metros cuadrados crecieron un 38% durante 2007.

En cuanto a la oferta, durante el pasado año se incorporó al mercado de oficinas de Madrid una superficie de 213.000 metros cuadrados, el 61% del volumen inicialmente previsto. Con esta nueva oferta, el parque de oficinas de la ciudad alcanzó los 11.200.000 metros cuadrados.

El índice de desocupación, por su parte, continuó descendiendo en todas las zonas, y se situó en el 5,3% de media en la capital. Además, la escasa superficie disponible y la fortaleza de la demanda han permitido que las rentas continúen incrementándose en todas las zonas.

Oferta en las cuatro torres

Para 2008, está prevista la salida al mercado de 395.000 metros cuadrados, de los que un 37% se encuentran ya prealquilados. De la nueva oferta prevista para este ejercicio, más de un tercio corresponde a tres de los cuatro rascacielos de la madrileña Cuatro Torres Business Area. La nueva oferta prevista para 2009 es de 431.000 metros cuadrados.

Aguirre Newman asegura que es previsible que la tasa de desocupación se mantenga, al igual que el precio de lo alquileres, aunque no se descartan subidas puntuales en los edificios de oficinas más representativos. Además, los márgenes de negociación podrían incrementarse a corto y medio plazo.

En el caso del mercado barcelonés, los nuevos proyectos de oficinas sumaron una superficie de 127.000 metros cuadrados durante 2007, algo menos de la mitad (47%) del volumen inicialmente previsto.

Con la incorporación de esta nueva oferta, que se concentró en las zonas periféricas, el parque de oficinas de la capital catalana alcanzó los 5 millones de metros cuadrados.

En este contexto, Aguirre Newman precisa que "el importante volumen de nueva oferta prevista para los próximos dos años (más de 880.000 metros cuadrados) va a ser clave en la evolución del mercado de oficinas de Barcelona, donde es previsible que aumente la tasa de disponibilidad".

El volumen total de contratación de oficinas en Barcelona al cierre de 2007 alcanzó los 358.000 metros cuadrados, un 7% menos que el registrado en 2006. La consulta inmobiliaria asegura que este descenso es consecuencia de la reducción de la contratación durante el último semestre, aunque el nivel de absorción se mantiene por encima de la media de los últimos diez años.

En cualquier caso, debido a la previsible rebaja de las expectativas empresariales se estima que la contratación no superará los 323.000 metros cuadrados en 2008, lo que supondrá una reducción del 10%. Por lo que se refiere a los precios de alquiler de las oficinas en Barcelona estos repuntaron en todas las zonas el pasado año, especialmente en las que cuentan con más demanda y menor disponibilidad, mientras que la tasa de desocupación mantuvo estable, en el entorno del 5,8%.