ECONOMÍA
Hipotecas en Aragón: cuánto dinero se pide al banco, cuota mensual e interés medio
Se empieza a observar el "cambio de ciclo" del sector, con el aumento de la carga para las familias por la escalada del euríbor.
Los datos de compraventa de viviendas ya muestran con claridad el cambio de ciclo en el mercado inmobiliario. El balance de 2022 ha reflejado que el efecto covid, con el 'boom' de ventas tras el confinamiento, las ha impulsado a datos medios a máximos de 2008. Sin embargo, los últimos meses del año fueron de retroceso en las operaciones porque la escalada de los tipos de interés ha empezado a frenar operaciones. El alza del euríbor se empieza a notar en las hipotecas contratadas en Aragón, que suben en precio, cuota mensual e interés.
En Aragón se firmaron el año pasado 16.948 compraventas, un 13,5% más que doce meses antes, según los datos de cierre de ejercicio del Instituto Nacional de Estadística (INE), unas cifras no vistas desde los años anteriores al pinchazo de la burbuja inmobiliaria. España, las ventas crecieron un 14,7% y llegaron a 650.000 operaciones, la cifra más alta desde 2007, aunque el pasado mes de diciembre se observó una caída del 10,2%.
El último estudio de la Cátedra de Mercado inmobiliario de la Universidad de Zaragoza recoge también esta tendencia. En el balance de 2022, el año cierra con unas cifras de ventas ligeramente inferiores, 16.669, con similar tendencia al alza, ya que suponen un 12% más de operaciones que un año antes, atendiendo a los datos que manejan los Registradores de la Propiedad. En el último trimestre del año se vendieron un 22,33% menos de pisos que doce meses antes.
Más compradores que necesitan hipoteca en Zaragoza
En el 75,42% de los casos la compra se pagó mediante una hipoteca. El porcentaje fue más elevado en Zaragoza, donde recurrieron a un préstamo financiero el 82% de los compradores, mientras solo lo necesitaron el 58% de los oscenses y el 53,9% de los turolenses, según el citado estudio de la cátedra que dirige Luis Fabra. De media, cada comprador ha pedido 120.180 euros al banco en Aragón, un 22% más en un año.
El precio medio de las viviendas compradas ha sido de 133.784 euros en Aragón, con una subida del 3,3% en el año, apenas imperceptible en el último trimestre del año (0,36%). El importe medio ha sido mayor en la capital aragonesa, donde ha superado los 162.000 euros y un alza del 1,75% en un trimestre; le sigue la ciudad de Huesca donde la compraventa media ha sido de 129.292 euros, una caída del 5,84% en tres meses y en Teruel se han situado en 154.949 euros, un 5,27% más caros.
La cuantía prestada se sitúa por debajo del precio medio de las viviendas vendidas, ya que es necesario contar con parte del dinero ahorrado para poder acceder a financiación bancaria. Las entidades financieras han aportado alrededor del 88% del valor del inmueble. En las épocas de los excesos antes de la anterior crisis inmobiliaria este porcentaje llegaba a superar el 100%.
Los precios han seguido moderados en 2022, con apenas un 0,90% de subida media en el último trimestre, que ha quedado en un alza del 5,4%, impulsada por la vivienda nueva (3,95%) ya que la usada incluso ha cerrado en negativo (-0,80%). De media, el precio del metro cuadrado se ha situado en 1.521 euros/m2.
Pendientes de la revisión de las hipotecas variables
El euríbor sigue encareciéndose y ha llegado a alcanzar el 3,5% en su cotización diaria. El mes de febrero terminará alrededor de esa cifra. En el balance de 2022 los tipos todavía se encontraban muy por debajo, en torno al 2,39% en el caso de las firmadas a tipo fijo y del 2,07% las variables. En estas últimas se producirán los incrementos más altos en este primer trimestre, en el que irán comenzando las revisiones anuales que recogerán de lleno el euríbor en máximos.
El índice actual, sumado al diferencial que pactaran con su banco, llevará a algunos préstamos de un mes a otro a máximos de 2008, por encima del 4%. Entre las nuevas hipotecas, el 67,9% se firmaron con un interés fijo y el 32% a uno variable. La duración media de los préstamos se fija a 24 años.
Por otro lado, la cuota mensual media de una hipoteca se situó en 536,05 euros en 2022. Esta cuantía ya ha experimentado una fuerte subida interanual, del 4% en un año, y previsiblemente mantendrá esta tendencia al alza a medida que se sucedan las revisiones de las hipotecas variables.
El pago de la hipoteca representa actualmente el 26,9% del salario medio de un aragonés. Los expertos aconsejan que el importe no supere un tercio de los ingresos, porcentaje que ya se encuentra cerca de este límite, aunque no se ha incorporado plenamente el alza del euríbor. En los años de la burbuja llegó a superar el 45%, no solo porque los intereses fueran subiendo mucho (el euríbor llegó al 5%), sino porque se partía de unos precios desorbitados.
