economía

Hipotecas más caras: ¿llegará a subir el euríbor hasta al 5%?

Los expertos revisan sus previsiones porque el alza de los tipos de interés del BCE ha impulsado al índice que se aplica a la mayoría de las hipotecas variables, pero ven diferencias con otras épocas alcistas.

REPORTAJE SOBRE LA VIDA EN EL BARRIO DE ARCOSUR DE ZARAGOZA / 30-03-2021 / FOTOS: FRANCISCO JIMENEZ[[[FOTOGRAFOS]]]
Viviendas en Zaragoza.
Francisco Jiménez

La aprobación de una subida de tipos de interés más alta de la esperada por el Banco Central Europeo (BCE) ha hecho temer a los hipotecados que el euríbor aumente por encima de lo previsto. Actualmente el índice que se aplica a la mayoría de préstamos variables para la compra de vivienda se encuentra en el 1,249% de media mensual en agosto, pero en su cotización diaria en septiembre ha saltado varias veces del 2%. Para una hipoteca media, con una cuota de 500 euros al mes, una subida en torno a 100 euros en la próxima revisión puede descuadrar los presupuestos familiares, que sufren ya la inflación desorbitada y la escalada de la luz y el gas.

El temor de los hipotecados que ya vivieron el último ciclo de tipos elevados es que la senda alcista que se inicia ahora llegue hasta el 5% que se alcanzó en los años del 'boom' inmobiliario. "Ninguno de los escenarios que planteamos incluye una subida del 5% del euríbor, pero estamos en un momento de excepcional incertidumbre y todo puede devenir según el avance de la guerra en Ucrania", reconoce Alejandro Marín, delegado de la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) en Zaragoza.

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El escenario económico es "difícil" para hacer previsiones y el alza de tipos está siendo "más rápida" de la esperada, pero confía en que las medidas ayuden a controlar la inflación a medio plazo. Las estimaciones de OCU mantienen que el euríbor suba al 2% este año, en línea con las previsiones de otros servicios de estudios como el de la fundación Funcas, de las antiguas cajas de ahorros, que lo deja en el 2,3%.

"La propuesta de un fondo de rescate para familias no me parece descabellada, sobre todo, si se hace con el dinero de los impuestos que se cobren a los bancos" (José Ángel Oliván, UCA)

La fase de caída de los tipos de interés coincidió con el pinchazo de la burbuja inmobiliaria en 2008. Desde entonces, quienes firmaron una hipoteca en los años anteriores, de precios máximos de la vivienda y tipos altos, han visto cómo se han ido reduciendo los intereses que pagaban, hasta disfrutar de los últimos años con el euríbor en mínimos, a tipo cero o incluso negativo. Ahora toca un cambio de ciclo, con vuelta a las subidas.

La subida "depende de cómo reaccione la inflación", añade José Ángel Oliván, presidente de la Unión de Consumidores de Aragón (Ucaragón). "No creo que llegáramos al 5%", apunta sobre el euríbor. "Vamos a ver si baja la inflación de septiembre y la presión para subir los tipos de interés va desapareciendo", señala. En Aragón, lleva desde junio instalada en el 11%. Pide proteger a las familias. "No podemos vivir una crisis de desahucios como vivimos en los años 2010 y 2011", admite.  De ahí que destaque que "la propuesta de fondo de rescate para familias no me parece descabellada, sobre todo, si se hace con el dinero de los impuestos que se cobren a los bancos. Otra cosa es si al final será necesario". 

“Puede suponer una carga gravosa en las hipotecas variables, especialmente las que no lleven muchos años de vida, porque en las que estén por finalizar van a pagar menos intereses y amortizar más capital" (Alejandro Marín, OCU)

“Puede suponer una carga gravosa en las hipotecas variables, especialmente las que no lleven muchos años de vida, porque en las que estén por finalizar vamos a pagar menos intereses y amortizar más capital", señala. En ello coincide Luis Fabra, director de la Cátedra en Mercado Inmobiliario de la Universidad de Zaragoza, que añade que en los últimos años son minoría las hipotecas firmadas a tipo variable, a diferencia de hace diez años.

El periodo medio de contratación de los nuevos créditos hipotecarios ha sido de 23,83 años, pero los préstamos se terminan pagando de media en 15 años, recuerda Fabra. De ahí que considere que serán pocas las personas que contrataron en la crisis anterior con un tipo variable, cuando estaba en máximos del 5%, que vayan a volver a sufrir una subida de intereses igual.

En Aragón, el importe medio de una hipoteca es de 115.549 euros y el tipo de interés medio de los nuevos créditos hipotecarios es del 2,24%. "El 66,48% de los nuevos créditos hipotecarios se han formalizado a tipo de interés fijo y el 33,52% a tipo de interés variable", según recoge el último informe de la citada cátedra, correspondiente al segundo trimestre del año. La cuota hipotecaria mensual media se ha situado en los 524,57 euros. 

Diferencias con la crisis anterior

Fabra entiende que la situación actual es muy diferente a la vivida en la anterior crisis inmobiliaria. Por un lado, entonces "estábamos en un 97% a tipo variable". Entiende que el riesgo es mayor "para las que se hayan firmado en los últimos años a tipos de interés variable" porque van a sufrir de lleno la subida. Además, entonces se produjo un desplome del sector de la construcción al tratarse de una crisis inmobiliaria. Ahora las compraventas mantienen un buen ritmo, al menos hasta la primera mitad del año.

En la mayoría de los préstamos hipotecarios se utiliza el sistema "francés" de pago, que hace que quienes hayan pagado el grueso del préstamo no se vean tan afectados. Este método hace que se paguen más intereses al principio del préstamo y se amortice menos capital. Por el contrario, a medida que transcurre la vida del préstamo, de la cuota se destina menos a intereses y más a reducir la deuda con el banco.

"Las hipotecas a tipo variable deberían estar prohibidas para el consumo doméstico", añade Oliván, ya que no permiten conocer lo que se va a pagar realmente durante todo el préstamo. 

"Puede animar las compraventas que ante la subida de tipos se quiera conseguir financiación más barata" (Luis Fabra, Cátedra mercado inmobiliario)

Fabra considera "sorprendente" el incremento en la venta de pisos desde el año pasado. Lo sigue achacando a los efectos del confinamiento por la pandemia de covid-19.  "Mucha gente pasó este periodo tomando la decisión de que la vivienda que quería era distinta a la que tenía y unido a la consecución de mayores niveles de ahorro por parte de las familias por no gastar entonces", comenta. Esa bolsa de compradores se terminaría, aunque cree que pueden impulsarse aún las compras en busca de esquivar el encarecimiento de las hipotecas. "Puede animar las compraventas que ante la subida de tipos se quiera conseguir financiación más barata". Así, afirma que teme "más lo que pueda ocurrir con el empleo que con los tipos de interés" porque "llegar a niveles del 5% no creo que lleguemos". 

La subida se nota en el momento en que toca revisar la hipoteca variable, una o dos veces al año, según sea anual o semestral. Para estas personas, Marín aconseja que cuenten "con un colchón de liquidez" ante el incremento mensual de la cuota. Sin embargo, el portavoz de la asociación de consumidores es consciente de que "aquí se une el problema de que muchas personas ahora no pueden ahorrar a final de mes". Con los precios subiendo un 11% en Aragón y las facturas de la luz y el gas disparadas desde hace meses, los hogares han ido gastando parte del dinero para imprevistos. Según la última encuesta de OCU "el 40% de los ciudadanos no consigue ahorrar y personas con hijos o familiares a su cargo alcanzan el 60%", señala.

Qué se puede hacer para pagar menos de hipoteca

En la situación actual puede empezar a haber familias que cuenten con una hipoteca a tipo variable y cuando llegue la revisión, el encarecimiento de la cuota mensual ponga en dificultades el presupuesto familiar. En estos casos, desde OCU recuerdan que existen mecanismos para conseguir que la cuota sea más baja.

1. Cambiar de tipo variable a fijo. A la hora de valorar cambios en el interés que se paga, desde OCU mantienen el consejo de analizar detenidamente las condiciones, incluidas comisiones y demás gastos. Además, la banca ha comenzado a subir también el tipo de interés fijo que ofrece, ante el alza de los intereses. La principal ventaja de un tipo fijo es que la cuota no varía, "sabemos lo que vamos a pagar cada mes", apunta Marín, pero la asociación mantiene que "en las comparativas que hacemos las hipotecas variables han resultado más económicas que las que son a tipo fijo", teniendo en cuenta toda la vida del préstamo.

2. Novación. Si se tienen serias dificultades de pago de la hipoteca existe el Código de buenas prácticas bancarias, fruto de la crisis inmobiliaria anterior en la que se dispararon los casos de desahucios. "La mayoría de las entidades se han adherido voluntariamente", recuerda Marín. En él se contempla la posibilidad de reestructurar deuda mediante alternativas como ampliar el plazo, negociar en casos más graves quitas y al final incluso solicitar la figura de la dación en pago. Recoge la posibilidad de modificar las condiciones de la hipoteca a través de una novación. Marín reconoce que "los requisitos que se ponen, objetivos y subjetivos, como el valor de la vivienda o los requisitos de renta, hacen que muchas veces sea difícil acceder a estas medidas". Pese a ello, aconseja intentar negociar con el banco "incluso aunque no se cumplan los requisitos" para evitar dejar de pagar las cuotas, que puede terminar en ejecución hipotecaria y la pérdida de la vivienda.

3. Dación en pago. Fórmula por la cual el banco se queda con la vivienda hipotecada en pago por la deuda y puede venderla para cobrarse el dinero que no pudo devolver el comprador. El problema es que si la entidad no consigue el dinero suficiente, la diferencia seguirá quedando de deuda para el usuario, aunque ya no tenga su vivienda. En los últimos doce meses se han registrado 40 daciones en pago en Aragón, el mínimo de la serie histórica, según el citado informe de la Cátedra de mercado inmobiliario.

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