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De pagar 3.300 euros a quedar exento: quién se libra de la plusvalía municipal con el nuevo cálculo

El Gobierno se da prisa en aprobar el método para evitar que el vacío legal abierto el 26 de octubre sirva para acelerar operaciones inmobiliarias que esquiven el pago del tributo, pero algunos expertos lo califican de "chapuza jurídica" que puede acabar siendo nulo.

El servicio de recaudación de tributos del Ayuntamiento de Zaragoza, en el edificio Seminario.
El servicio de recaudación de tributos del Ayuntamiento de Zaragoza, en el edificio Seminario.
José Miguel Marco

El Ministerio de Hacienda se ha dado prisa esta vez para adaptar la normativa fiscal a la decisión del Tribunal Constitucional de declarar nulo el método de cálculo de la plusvalía municipal, que lleva siendo cuestionada desde 2017, pero que no ha sido hasta hace dos semanas cuando los ayuntamientos se han visto obligados a suspender. El Gobierno ha reconocido que temía que el "vacío legal" que se produjo desde el pasado 26 de octubre provocara "distorsiones" en el mercado inmobiliario, al poder haberse convertido esta circunstancia "en un incentivo para acelerar operaciones inmobiliarias que esquivaran la tributación", ha señalado durante la presentación de las modificaciones.

En estos 15 días, la decisión más generalizada de los ayuntamientos ha sido suspender la tramitación del impuesto, con el consiguiente daño a los presupuestos municipales ya que supone una fuente fundamental de ingresos. Todos ellos habían dado la voz de alarma sobre el agujero económico que supondría en sus presupuestos. Ahora tienen un plazo de seis meses para adaptarse. "Lo que tenían que haber hecho hace años, tras las primeras sentencias del 2017, solo lo han hecho cuando le han visto las orejas al lobo y entonces solo han tardado dos semanas", destaca Javier Moreno, socio del despacho de abogados JYM de Zaragoza, que considera "sorprendente" la rapidez actual del Ministerio.

El Gobierno ha modificado este impuesto para adaptar el tributo al marco constitucional. Entra en vigor este martes y la novedad es que para calcular la base imponible se podrán usar dos métodos: aplicar unos coeficientes sobre el valor catastral en función del número de años transcurridos desde la transmisión o usar la diferencia entre valor de compra y de venta.

"Chapuza jurídica"

El Gobierno ha aprobado un Real Decreto-ley con el que se adapta el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. La naturaleza del impuesto se mantiene, ya que ese extremo no fue discutido por el Tribunal Constitucional. El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), más conocido como plusvalía municipal, "grava el incremento del valor de los terrenos, puesto de manifiesto en el momento del devengo y experimentado a lo largo de un período de 20 años", ha recordado el ministerio que dirige María Jesús Montero.

La forma y el fondo no convence a algunos juristas. "La primera en la frente porque en un Real Decreto-ley no se pueden regular los elementos esenciales de un impuesto y la determinación de la base imponible es el elemento más esencial", afirma Santiago Palazón, abogado zaragozano. Lo considera una "chapuza jurídica" y vaticina que "se tardará más o menos pero este real decreto ley terminará en el Constitucional" y teme que resulte nulo. En este mismo sentido se han pronunciado los Técnicos del Ministerio de Hacienda (Gestha), que han alertado del "riesgo de inconstitucionalidad" por no regularlo mediante ley. Recomiendan que, una vez que sea convalidado, se tramite como proyecto de ley para eliminar cualquier riesgo.

El Gobierno ha modificado este impuesto para adaptar el tributo al marco constitucional. Entra en vigor este martes y la novedad es que para calcular la base imponible se podrán usar dos métodos: aplicar unos coeficientes sobre el valor catastral en función del número de años transcurridos desde la transmisión o usar la diferencia entre valor de compra y de venta.

¿Y ahora qué ocurre con la plusvalía?

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Vacío legal desde el 26 de octubre

Los expertos coinciden en que las operaciones que no se han autoliquidado desde el pasado 26 de octubre, cuando el Tribunal Constitucional informó de que se anulaba el método de cálculo, y hasta que entre en vigor el nuevo cambio, no se podrán liquidar ya. Unos 15 días sin tributo. "Este dinero ya lo han perdido los ayuntamientos", afirma el abogado zaragozano Santiago Palazón. Desde Gestha calculan que un mes sin cobrar el impuesto supone 170 millones de euros que no recaudan los municipios españoles.

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Quién puede reclamar

Los contribuyentes que recurrieran en su día la plusvalía y tengan una resolución desestimatoria y firme (sin opción a recurso) y tuvieron que pagar el impuesto, no podrán hacer nada ahora. "Aquellas personas que ya tienen sentencia firme desestimatoria lamentablemente no veo solución jurídica", reconoce Palazón. Además, el Gobierno mantiene que quien no hubiera presentado en su día un recurso contra el pago de la plusvalía no puede hacerlo ya. Palazón considera que puede existir una "zona de sombra" con excepciones, en casos en los que ha detectado defectos de forma en notificaciones de ayuntamientos pequeños. Estos utilizaban modelos para desestimar reclamaciones que no incluían si su respuesta agotaba o no la vía administrativa. Cree que podrán reclamar siempre que no haya pasado el plazo de cuatro años.

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Quién se libra de pagar

Además de las operaciones que se lleven a cabo durante el citado "vacío legal", los expertos coinciden en que tampoco pagarán por la plusvalía quienes hubieran recurrido en su día y no hayan obtenido respuesta. Los expertos entienden que ya no se les va a pedir el pago de la plusvalía, y quedan liberados, porque se aplicará la declaración de inconstitucionalidad que anuló el cálculo con el que se presentaron las liquidaciones en su día. Las liquidaciones recurridas con anterioridad a la fecha en que se dictó la sentencia del Tribunal Constitucional  "deberán ser estimadas", añade desde el Colegio de Abogados de Zaragoza José Antonio Sanz.
A partir de la entrada en vigor del cambio, no debe pagarlo tampoco el contribuyente que no haya obtenido una ganancia. Con el nuevo método de cálculo se recoge la principal reivindicación de los contribuyentes, que quedaran exentos quienes hubieran vendido el inmueble a un precio inferior al que lo compraron. Tras la sentencia del Constitucional, Hacienda señala expresamente que no están sujetas al impuesto "las operaciones en que se constate, a instancia del contribuyente, que no se ha obtenido un incremento de valor". Este tendrá que presentar la documentación necesaria para probar la minusvalía.

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Dos cálculos a partir de ahora

La reforma de la plusvalía tenía que incluir dos exigencias derivadas de la sentencia del Constitucional, que el nuevo método "no fuera obligatorio" y que reflejara "la realidad del mercado inmobiliario", para paliar los desfases que se habían dado tras la crisis inmobiliaria, que hacían que viviendas que habían perdido valor tuvieran que pagar plusvalía aplicando los coeficientes existentes. Para ello, Hacienda ha diseñado un modelo con dos opciones para calcular la posible ganancia. "El importe puede ser menor, pero habrá que ver", apunta Moreno. A la tradicional fórmula de aplicar coeficientes reductores al valor catastral (ahora del 0,08% al 0,45%), en función del tiempo transcurrido, se suma el cálculo en base a la diferencia del precio de compra y el de venta del suelo. Los coeficientes se actualizarán cada año según la evolución del mercado inmobiliario y los Ayuntamientos, solo a efectos del impuesto, podrán corregir hasta un 15% a la baja los valores catastrales.

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Operaciones en menos de un año

Se gravan por primera vez las operaciones hechas en menos de un año. Como novedad, deberán tributar estas operaciones que antes quedaban fuera. "Si hasta ahora habías transmitido en un plazo inferior a un año desde la adquisición no pagabas y ahora te van a hacer pagar plusvalía", destaca Moreno, entre los cambios perjudiciales para el contribuyente.

Sanz considera que "nada debe impedir que las autoliquidaciones de los últimos cuatro años puedan impugnarse si lo que se combate es la ausencia de incremento real". El cambio en la regulación recoge expresamente que a partir de ahora no están sujetos al impuesto estas situaciones de minusvalías. Respecto de las liquidaciones firmes, administrativa o judicialmente, entiende que si se argumentó la posible inconstitucionalidad de la norma, "se abriría la puerta a exigencias de responsabilidad patrimonial".

Ejemplo en caso de pérdida de valor

El Ministerio de Hacienda ha elaborado casos concretos para reflejar el cambio que supone el nuevo cálculo de la plusvalía respecto al anterior. En el supuesto de operaciones en las que ha habido una minusvalía, el nuevo sistema deja al contribuyente exento del pago. La diferencia puede considerar un impacto considerable como pasar de tener que pagar 3.360 euros a estar exento. Este es el ejemplo:
  • ​Un inmueble es adquirido en 2007 (el último año de la burbuja inmobiliaria) por 300.000 euros y se vende en 2021 por 290.000 euros
  • Se genera una minusvalía para el contribuyente
  • El valor catastral del suelo en la fecha de venta asciende a 25.000 euros.
  • Tarifa anterior: base imponible = Valor catastral del suelo x Porcentaje x Nº años = 25.000 x 3,2% x 14 = 11.200 euros. Cuota = BI x Tipo de gravamen = 11.200 x 30% (tipo máximo legal) = 3.360 euros.
  • Tarifa nueva: como se ha registrado una pérdida, la operación no está sujeta.

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