economía
Cláusulas covid: cómo incluirlas en un contrato de alquiler, incluso si ya está firmado
La pandemia ha introducido nuevas condiciones para evitar el impacto de medidas como las restricciones de aforos y horarios al arrendar un local, un piso o contratar un servicio.
La pandemia de covid-19 ha obligado al cierre temporal de negocios, limitaciones de aforos y ha llevado a tener a trabajadores con el empleo suspendido meses con los expedientes de regulación (ERTE), entre algunos de los efectos de las restricciones para contener los contagios. Esto ha hecho que desde el año pasado se hayan intentado renegociar muchos contratos para reflejar los efectos económicos de la crisis sanitaria. Bajo las llamadas 'cláusulas covid' se incluyen un amplio abanico de fórmulas para contemplar desde el aplazamiento o rebaja de un alquiler hasta la ampliación de la duración de un contrato. Lo que tienen en común es que son voluntarias, no las puede imponer una parte.
La crisis sanitaria "ha tenido impacto en todos los contratos cuyas prestaciones, condiciones u obligaciones se han visto afectadas, directa o indirectamente, por alguna de las medidas legales aprobadas con motivo de la pandemia" explican Ana Colás y José María Pabán, desde el despacho zaragozano Gimeno del Busto Abogados.
Para poder introducirlas en un contrato "deberán ser previamente pactadas por las partes contratantes, ya que una parte no puede imponer a la otra su incorporación". Si no hubiera acuerdo, la parte perjudicada podrá solicitar "reestablecer el equilibrio de un contrato y tratar de mitigar el perjuicio". En estos casos, los abogados aconsejan que "antes de entrar en una contienda judicial, las partes contractuales lleguen a un acuerdo modificando el contrato mediante una cláusula covid.
Alquiler de vivienda
En el arrendamiento de vivienda, desde la Unión de Consumidores de Aragón (Ucaragón) explican que con el inicio de la pandemia "ha habido desde modificaciones verbales del alquiler, para bajarlo en el confinamiento y volver a subirlo a casos de gente que iba a los ERTE e incluso han estado meses sin cobrarles", apunta José Ángel Oliván. Añade que también ha ocurrido lo contrario "y les han dicho que si no podían pagar tendrían que marcharse".
Desde el despacho Gimeno del Busto, en la lista de contratos en los que se han ido incluyendo estas cláusulas ponen como ejemplos los arrendamientos de uso distinto al de vivienda como los "locales, de temporada y vacacionales". En ellos se incluye una previsión de modificación de renta, del plazo o la posibilidad de resolución derivado de medidas covid.
Pabán detalla que en contratos de arrendamiento de un local de negocio, como un bar o un restaurante, "lo que estamos pactando es que si el Gobierno obliga al cierre, la renta es del 50%; si se limita la explotación con aforo u horarios, es del 25%". Los porcentajes se pactan en cada caso, con acuerdo entre ambas partes. "En otras ocasiones, incluso cuando el local haya permanecido cerrado se les ha dado más meses de duración", añade.
Estas cláusulas también se han incluido en los contratos de compraventa de vivienda de obra nueva por construir, en relación con los plazos de entrega. "Para el promotor, la cláusula covid sería flexibilizar el plazo de entrega y darle una vía de salida por si finalmente no se realizara la promoción", añaden.
Figuran también en contratos de ejecución de obras con una constructora, prestación de servicios en los que se requiera la presencia física del prestador y aquellos en los que su cumplimiento dependa de la realización previa de un transporte internacional, entre otros.
En contratos nuevos o antiguos
Los abogados reconocen que la incorporación de estas cláusulas ha resultado "más complicada" en los contratos que ya estaban firmados antes de la pandemia "pues supone modificar condiciones que ya estaban pactadas". Por contra, ha sido algo "normal" en los suscritos a partir de marzo del año pasado.
En los acuerdos ya vigentes se ha tratado de buscar fórmulas para "reequilibrar el contrato" mediante la modificación de algunas de las condiciones u obligaciones existentes. Seguiría el principio de derecho rebus sic stantibus (estando así las cosas), apuntan los abogados. De esta forma se busca "adaptarlas a la nueva situación creada por la medida legal aprobada derivada de la pandemia".
Entre lo casos estaría reducir la renta de un hotel que temporalmente no puede abrir o ampliar el plazo de ejecución de una obra al no haber podido trabajar durante un periodo. En este último caso se podría conseguir también alegando que existía una causa de fuerza mayor, señalan.
Colás y Pabán coinciden en que los contratos negociados y firmados existiendo la covid "ya adaptan de inicio su clausulado a la situación de pandemia". De esta forma, se incluye que tanto el cumplimiento del contrato como las condiciones podrán verse alteradas o modificadas si con posterioridad a la firma se puedan aprobar medidas legales que puedan afectar a las condiciones o al cumplimiento. Además de aparecer que las partes deberán adaptar a las nuevas circunstancias la parte del contrato afectada.
"Adicionalmente las partes podrán dejar pactadas en el contrato unas condiciones mientras exista pandemia, y otras para cuando se considere finalizada la situación de crisis sanitaria", plantean.
Junto a las condiciones vinculadas a aspectos concretos de la pandemia, aconsejan incluir cláusulas covid "genéricas" para las situaciones sobrevenidas, más allá de las conocidas de restricciones de aforos, horarios o cierres perimetrales. "Desconocemos cómo va a evolucionar la crisis sanitaria y cómo pueden afectar a los contratos las medidas que se adopten, siendo imposible regular todos los supuestos con carácter previo", reconocen.
Desde Ucaragón aconsejan a los consumidores no firmar un contrato que no incluya estas cláusulas, sobre todo, a la hora de contratar servicios. Ya desde el verano pasado, el consejo de la asociación de consumidores era que no se firmara nada "si no le garantizaban que le iban a devolver todo el dinero si no podía ir". En el caso del sector turístico reconoce que para los alojamientos y vacaciones se han incorporado estas cláusulas como algo normal. Suponen desde poder reservar "sin dejar una señal" a las cancelaciones de última hora sin penalización.
"Muchos establecimientos han dejado de pedir cantidades a cuenta y penalizaciones por anular el día de antes", afirma Oliván. De cara a esta Semana Santa y el verano y para cualquier tipo de servicio, insiste en el consejo de "no contratar nada si no te garantizan que vas a poder anular y recuperar todo el dinero".
