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Economía

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Un juez anula la hipoteca inversa de un anciano de 90 años y dice que "solo era beneficiosa para el banco"

El jubilado zaragozano quería complementar su pensión de conserje, pero terminó contratando un producto "complejo" del que no se le informó de forma clara y con unos intereses que superaban lo que iba a cobrar.

Los accesos a la Ciudad de la Justicia de Zaragoza estaban ayer prácticamente desiertos.
Ciudad de la Justicia de Zaragoza.
José Miguel Marco

Un anciano de 90 años ha conseguido anular la hipoteca inversa que contrató en el año 2008 cuando buscaba una fórmula para complementar su pensión de conserje con un ingreso extra. Este tipo de productos financieros permiten conseguir un pago mensual, que en este caso era de 427 euros, mediante un préstamo que hace el banco sobre la vivienda. Entonces la firmó con su mujer, fallecida el año pasado a los 87 años.

El carácter 'inverso' se debe a que el banco no presta dinero para comprar una vivienda, como en una hipoteca tradicional, sino que el cliente ya tiene un piso, y lo utiliza para conseguir una renta. La casa sigue siendo del hipotecado hasta que fallece. Entonces, los herederos devuelven el préstamo o entregan el inmueble.

Pensión hipotecaria

En este caso, el juzgado de Primera Instancia número 21 de Zaragoza ha considerado que no se informó de forma correcta al cliente sobre el producto y el cálculo de la llamada 'pensión hipotecaria', porque si no el anciano "no hubiera contratado este producto por no ser beneficioso para él sino que solo lo era para la entidad bancaria". El préstamo se firmó con Caixa Terrasa, entidad desaparecida un año después de firmarse el crédito, tras las fusiones de las cajas de ahorros en la crisis anterior. La caja catalana pasó a integrarse en Unnim, que fue comprada por BBVA, entidad contra la que se ha dirigido el cliente. El banco está en plazo para recurrir.

El fallo estima la demanda del cliente de declarar nula la hipoteca porque hubo "error en el consentimiento" y que se lleve a cabo la "restitución recíproca de las prestaciones" desde la firma. Así, el anciano debe devolver el dinero que cobró desde que lo firmó con 78 años, que su abogado cifra en unos 65.000 euros, y el banco unos 40.000 euros de intereses. "Es decir, deberá devolver unos 25.000 euros, pero se deshace la operación", explica Pablo Pérez, el abogado zaragozano que ha llevado el caso y que le llegó a través del reparto del turno de oficio porque se le concedió al jubilado asistencia justicia gratuita al carecer de recursos.

 "Los principales beneficiarios son los herederos que, en caso de no haberse declarado la nulidad, tendrían que haber devuelto todo el dinero para recuperar la vivienda", explica. Además, como el cliente no tenía otros bienes ni ahorros "a los herederos les suponía de facto perder la herencia".

Interés "elevado" 

En la sentencia se recoge el informe pericial presentado por el demandante, que señala que los intereses que incluía el préstamo eran "elevados" para los tipos de aquella época y para una pensión de "escasa cuantía". Se fijó un tipo fijo del 6,25% durante los primeros 17 años y, a partir del 18 era euríbor más dos puntos, señala Pérez. Al final del plazo terminaba pagando más dinero en intereses que el que recibía, afirma. 

El banco "no facilitó ninguna información previa adecuada y correcta a la parte actora para que tuviera cabal conocimiento del producto que contrataba"

El juez señala que leyendo la escritura de constitución de la hipoteca inversa, dicha contratación nació "viciada" al existir un error en el consentimiento. Se firmó con "evidente falta de información". El banco no cumplió con la "oferta vinculante" ni el "asesoramiento externo". Solo se facilitó un documento con unos datos, en el que se "ocultaba la cuantía de intereses a pagar", apunta el magistrado.

"No facilitó ninguna información previa adecuada y correcta a la parte actora para que tuviera cabal conocimiento del producto que contrataba", incluye en la sentencia. Así, no se informó al cliente "sobre los riesgos asumidos como el pago de importantes intereses, que superaban la cuantía que iba a percibir de pensión". Y tampoco a los herederos, "pese a las consecuencias que para ellos va a tener dicho contrato en un futuro".

La sentencia recuerda que la hipoteca inversa se reguló en 2007 para "permitir a personas de 65 años o más o dotadas de gran dependencia constituir una hipoteca sobre su vivienda, con beneficios fiscales" ya que si se trata de la vivienda habitual no se tiene que pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) al constituir el préstamo y las cantidades recibidas cada mes no se declaran en el IRPF.

Es un "producto complejo", que requiere un "plus" de información y explicación al cliente

Sin embargo, señala también que es un "producto complejo", que requiere un "plus" de información y explicación al cliente. Entre los riesgos, el juez destaca que "la renta no se actualiza", por lo que el capital irá perdiendo valor por el efecto de la inflación. Además, lleva unido un seguro de renta vitalicia, que la sentencia dice que es "extremadamente caro" y de "extrema complejidad". Por todo ello, declara el contrato "nulo" por vicio del consentimiento.

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