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Claves para comprar o vender piso en Zaragoza en un año de crisis
Habrá buenas oportunidades para cambiar de vivienda en 2021 pero para quienes tengan ahorros. Los propietarios afrontarán ajustes de precios.
La pandemia de coronavirus ha dejado huella en la compraventa de viviendas. Quienes estén pensando en comprar, un año de crisis siempre es una buena oportunidad, si se tienen ahorros. Para los vendedores, cuanto más empeore la situación económica más probabilidad habrá de que tengan que bajar el precio para sellar la venta si tienen prisa en hacerlo. El año 2020 suma una caída de dos dígitos en el número de operaciones, aunque desde el sector inmobiliario afirman que esperaban peores resultados tras el parón provocado por los meses de confinamiento.
El efecto covid se ha notado tanto en el descenso del número de operaciones como en los precios, con tendencia a la baja, aunque los expertos no esperan grandes caídas porque todavía no se habían registrado incrementos importantes como en capitales como Madrid y Barcelona.
Bajada del número de compraventas 20% en 2020
"Íbamos a tener ya una corrección del 2019 al 2020", asegura Luis Fabra, director de los estudios de Mercado Inmobiliario de la Universidad de Zaragoza. "En el número de compraventas es previsible que cerremos con una caída del 20%", calcula. Esta se produce después del desplome del 40% en el segundo trimestre del año, afectado por el parón del confinamiento. Por ello, y teniendo en cuenta la mayor caída que han vivido otros sectores de actividad prácticamente paralizados como el turismo, cree que la vivienda "no ha salido mal parada" de la crisis sanitaria.
"Ganas de comprar vivienda siguen existiendo", añade Fernando Baena, presidente del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Aragón. Reconoce que la evolución de la pandemia "va a marcar la evolución inmobiliaria".
Los precios han venido aguantando, pero al final han empezado a bajar. De la "estabilización inicial" se ha pasado a ver los primeros signos de ajustes de precios, explica Fabra. "Era cuestión de tiempo", confiesa el experto, tras los últimos años de estabilidad pese al aumento de las compraventas. Pero se trata de reducciones "suaves". Calcula que las bajadas se pueden situar este año entre el 1% y 3% en vivienda usada. No espera ajustes en el caso de la nueva.
En este 3% de descenso coinciden desde el portal inmobiliario pisos.com, que ya lo habrían notado desde finales de 2020. Sus cálculos se basan en los precios que piden los vendedores, que suelen ser más elevados que el precio final. Este suele rebajarse entre un 10% y un 20% para poder llegar a un acuerdo con el comprador. "En Zaragoza ya estamos viendo cómo se están produciendo caídas del 3% interanual este fin de año. Ya se están produciendo adaptaciones a esta nueva realidad", afirma Ferrán Font, director de estudios de Pisos.com. Según el último informe de precios del portal, Zaragoza (-3,05%) fue la octava capital que más cayó del país y Huesca (-2,94%) la novena. Teruel registró la quinta subida con un 2,30%. Coincide con el resto del sector en que todo dependerá de cómo evolucione la pandemia, la crisis y el paro, por lo que la evolución será muy "heterogénea" por zonas.
Precios por debajo de 2008
En Aragón, la pandemia ha llegado cuando empezaban a verse incrementos "moderados" de precios por la recuperación de la crisis anterior. Todavía no se habrían recuperado los desplomes que se vivieron tras la crisis inmobiliaria. "Estamos más próximos de los mínimos que de los máximos", apunta Fabra. En otras capitales españolas en las que se creció más ahora bajan los precios.
"Todavía estamos un 30% o 35% por debajo de los precios de 2009", calcula Baena. Por ello, el agente de la propiedad cree que "difícilmente va a bajar un piso en el centro".
Baena no cree que se puedan adivinar todavía "tendencias" debido a la incertidumbre. "Puede ser que baje un 5% la vivienda en general, si estamos en dificultades económicas y no hay recuperación", apunta. Esta podría llegar hacia el segundo semestre, según las previsiones económicas, por lo que señala que "el que tenga posibilidades de comprar le aconsejaría hacerlo este año". La recuperación económica podría significar también la vuelta a la estabilización o subida de precios.
"De momento, esto todavía no ha sido una crisis financiera ni inmobiliaria, ha sido una crisis sanitaria. No hemos notado tanto el parón", añade David López de Inmobiliaria Aldebre, una de las que forman parte de la asociación zaragozana Aportalia. "Vamos a seguir hacia la estabilización de precios", prevé. "Como en años anteriores no hemos tenido subida de precios tan fuerte, tampoco tiene que haber un reajuste tan importante", considera, después de cerrar la agrupación de inmobiliarias un año con el mismo número de operaciones pese al confinamiento.
Los efectos de la vacunación y los ERTE
Coincide en que las claves para saber qué ocurre en el mercado dependerán de la situación sanitaria y económica. "Estamos pendientes de ver qué pasa con las vacunas y con los ERTE, a ver cómo se resuelve este tema. Esa es la mayor preocupación", afirma. Confía en que si los ERTE no terminan en ERE con despidos sigan con la actividad recuperada tras el confinamiento. El efecto covid ha traído también un mayor interés por la mejora de vivienda, para quien puede permitírselo.
"Prevemos para 2021 que el mercado esté completamente supeditado a la normalización en la situación sanitaria", añade Rafael Gil, director del servicio de estudios de la tasadora Tinsa. Todo ello en medio de una situación de total incertidumbre. En el último tramo de 2020 se ha empezado a ver una "moderación en las caídas" y espera una "leve tendencia a la baja" para este. Asegura que en términos generales en España "las caídas están siendo relativamente moderadas".
"En la demanda vemos un aumento del peso de la obra nueva, pero se debe al mayor porcentaje de reservas antes de la pandemia, también reacciona mejor el mercado hipotecario", señala. Junto a ello, las restricciones y la incertidumbre han hecho que "la tasa de ahorro relativo está creciendo, pero las condiciones laborales y financieras de los hogares están empeorando". Por ello, confiesa que resulta muy complicado hacer previsiones con un escenario así. "Cualquier previsión que podemos hacer hoy seguramente pueda tener una validez de días", reconoce Gil.
Font cifra los descensos de precios que se verán este año "entre un 4% y un 7%" y augura que "serán más acusadas en 2022", aunque variará mucho de unas zonas a otras. Pero coincide que este año se podrán encontrar oportunidades "para aquellos que dispongan de dinero para pagar una entrada o tengan capacidad de ahorro", pero también se beneficiarán de los tipos de interés en mínimos históricos quienes tengan que pedir una hipoteca. El euríbor sigue en negativo en el -0,497%.
Del otro lado, quien venda una vivienda deberá mentalizarse de que puede tener que ajustar precios a la situación del mercado ya que habrá menos compradores por la incertidumbre y las consecuencias económicas de la pandemia. La caída de la demanda supondrá una nueva bajada en el número de compraventas. El profesor Fabra cree que podrían quedarse entre 11.500 y 12.000 operaciones este año, por debajo de los máximos de 13.500 en el inicio de la anterior recuperación.
