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Economía

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La pandemia saca a la venta suelos para quien quiera construir un chalet en La Muela o Cuarte de Huerva

La demanda de unifamiliares tras el confinamiento hace que gestoras de activos, muchos de la anterior crisis, saquen al mercado terrenos más pequeños para particulares y pequeños promotores. 

Terreno con edificación sin terminar que vende Solvia en Cuarte de Huerva.
Terreno con edificación sin terminar que vende Solvia en Cuarte de Huerva.
Solvia

La pandemia de covid ha traído consigo la experiencia del confinamiento y la extensión del teletrabajo, que ha hecho a muchas personas plantearse las carencias de sus viviendas. El virus ha provocado también una crisis económica que hace que no sea fácil cambiar de casa en busca de una terraza o un jardín, con la caída desde marzo de las compraventas.

Dentro de las operaciones que se cierran, la demanda de unifamiliares ha aumentado. Aprovechando esta situación, gestoras de activos inmobiliarios que acumulan todavía suelos embargados  en la anterior crisis lanzan ofertas para intentar colocar estos terrenos incluso a particulares. Solvia ha sacado al mercado esta semana 1.300 solares en España, 36 en Aragón, que van de los 90 a los 300 metros cuadrados, los dirigidos a  particulares, y de 3.000 a 9.000 metros cuadrados para promotoras o grandes inversores en la comunidad. La horquilla de precios es tan amplia que oscila entre los 10.000 y los 930.000 euros

15 suelos en Zaragoza capital

"La cartera de suelos en promoción tiene una diversa procedencia, de entidades financieras, promotores, inversores", explica Gregorio Martín-Montalvo, director general de Solvia. Actualmente, se ofertan 26 suelos en la provincia de Zaragoza, nueve en la de Huesca y uno en la de Teruel. "En la primera de ellas, tenemos una oferta total de 15 suelos en la capital, repartiéndose el resto entre los municipios de La Muela, La Puebla de AlfindénMaría de HuervaCuarte de Huerva y Calatayud", enumera. La lista coincide con algunos de los municipios más afectados por la crisis inmobiliaria de 2008, sobre todo, los cuatro primeros que corresponden al extrarradio de la capital aragonesa.

En La Muela se venden suelos desde 124.400 euros, con una parcela de más de 17.000 metros cuadrados, y otras 11 de distintos precios hasta llegar casi al millón de euros. En Cuarte hay un terreno de 105 metros cuadrados  y una construcción sin terminar de unos 800 metros cuadrados en los que aparece precio "a consultar". Y también parcelas de unos 2.000, 11.000 y 15.000 metros cuadrados. Solo la primera marca un precio, de 373.000 euros. En toda la comunidad, la promoción suma 67.000 metros cuadrados

Martín-Montalvo destaca que "dentro de nuestra oferta en todo Aragón, tenemos suelos tanto en los extrarradios de los distintos municipios como en barrios y zonas más consolidadas". Con el amplio rango de precios "queremos atraer a particulares, inversores y promotoras", explica. Y afirma que los precios están "muy ajustados a la realidad del mercado actual", además de que la firma facilita "unas condiciones de financiación especiales".  

Entre los suelos en barrios de Zaragoza hay en un terreno de 233 cuadrados en Santa Isabel con una edificabilidad de 467 m²t (metro cuadrado de techo construido) por 125.000 euros más impuestos.

Hacer cuentas

A la hora de comprar un terreno, los expertos apuntan que hay que hacer cuentas. "Nosotros aconsejamos a nuestros clientes que del precio final que quieren gastarse no pueden pagar más de un 20% de la parcela", explica Daniel Aparicio, director técnico de Metro 7, una constructora zaragozana especializada en la construcción de vivienda individual sostenible, que ha notado el aumento de la demanda de este tipo de viviendas.

"Del precio final que quieren gastarse no pueden pagar más de un 20% de la parcela"

Y hay que tener "como mínimo un 20% ahorrado". Entre sus clientes hay parejas a partir de 45 años con una "economía estable", que "han podido ahorrar algo o vender un piso", pone como ejemplos, para optar por hacerse la casa a su gusto. 

La búsqueda de viviendas con más espacio en el extrarradio ha ganado atractivo con la pandemia. "La demanda de unifamiliares en las afueras ha crecido exponencialmente", afirma María Llorente, de Alierta Inmuebles y Gestión. Lo mismo habría sucedido con la demanda de áticos.

Dentro del impacto que ha supuesto la crisis, se muestra sorprendida con el "movimiento" que sigue habiendo en las visitas a inmuebles. "La gente tiene necesidad de normalidad, y en la normalidad entra ver casas y cambiar de domicilio. Justo porque se pasa más tiempo en casa y se va a pasar, se le da más importancia al lugar donde vives", apunta, para quienes mantienen una situación económica estable tras la crisis. "Mucha gente está ya teletrabajando, con lo que tiene que buscar espacios nuevos", añade Llorente. 

"En Zaragoza capital el problema es que no hay suelo para ese tipo de viviendas" y si hay es caro y puede que no salgan las cuentas, reconocen desde Metro 7.

Pequeñas promociones

Pese a la necesidad de contar con más espacio, meterse en obras sigue estando solo al alcance de unos pocos. "Aunque le apetezca con jardín o terraza se busca más vivienda terminada", asegura Fernando Baena, presidente de Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API) de Aragón. 

"Los suelos para unifamiliares en Cuarte de Huerva o Santa Isabel se están moviendo bastante, antes del covid y ahora también, por promotores", añade. No se trataría de grandes promociones sino pequeñas de cuatro u ocho chalets. "Eran zonas que estaban bastante abandonadas por la crisis de 2009 y 2010 y han vuelto a resurgir", apunta, en referencia a Cuarte. Y aumenta el interés por chalets en Casablanca y las urbanizaciones de la autovía de Logroño como San Lamberto.

No hay grandes bajadas de precios salvo en aquellas personas que necesitan vender su piso con urgencia

En el sector se cierran operaciones, pero limitadas a "personas que tienen un empleo fijo y no tienen problemas o que tienen algo de dinero, no tienen rentabilidad y buscan un refugio", afirma Baena. Pese al descenso de las ventas, que se ha cifrado en estos meses del 40%, no ve "grandes bajas de precios" salvo en aquellos que necesitan vender con urgencia, según la experiencia del API.

Consejos para la autopromoción

"El mayor miedo que tiene la gente cuando se mete a hacer una vivienda por su cuenta es que todo el mundo le ha dicho que van a salir mal", reconocen desde Metro 7. En su caso, se encargan de asesorar en todo el proceso hasta hacer una entrega "llaves mano". "Acompañamos al cliente desde el principio de su idea", apuntan. En sus proyectos, el precio de la vivienda queda entre 1.300 y 1.400 euros por metro cuadrado construido, sin contar jardín y exteriores.

Desde Solvia lanzan unas claves para quienes se decidan a construir su vivienda:

1. Selección del terreno.  Diferenciar entre suelo rústico y suelo urbano o urbanizable. El primero no suele reunir las infraestructuras necesarias (suministros de electricidad, agua, saneamientos…) y no es edificable. Por su parte, el suelo urbano ya dispone de esas dotaciones básicas, y el urbanizable aparece dentro del plan de ordenación urbanística como aprobado para construir, aunque precisa del desarrollo previo de un Plan Parcial y de un proyecto de reparcelación para poder construir. Hay que fijarse en el porcentaje de ocupación (parte de la parcela que se permite ocupar por la edificación) y la edificabilidad (máximos m2 que podrá tener la vivienda a construir sobre el rasante).

2. Accesos y orientación. Se recomienda que un arquitecto examine la parcela in situ y valore si tiene posibilidades: si cuenta con buenos accesos, su orientación y la pendiente del terreno, si tiene la dimensión y el subsuelo adecuados para edificar, etc. Un experto en edificación podrá hacer una estimación previa sobre los costes de edificación. También es recomendable contar con el consejo legal de un abogado.

3. Registro y Catastro.  Nota simple del Registro de la Propiedad  para saber si el terreno tiene alguna carga o deuda previa. Certificación catastral descriptiva y gráfica para comprobar que ambos registros coinciden. Consultar la normativa urbanística en el Ayuntamiento para cuestiones como la altura, número de plantas...

4. Financiación. En general, los bancos no conceden hipotecas para la compra de terrenos, advierten desde Solvia. Si se precisa de financiación, aconseja solicitar un préstamo o rehipotecar la vivienda actual. Sin embargo, se puede pedir una hipoteca de autopromoción para financiar la construcción de la vivienda. En general, estas operaciones cubren el 80% del presupuesto si es primera vivienda y su plazo no suele superar los 30 años de amortización como máximo. Habrá que presentar en el banco el certificado de propiedad del terreno, la licencia de construcción, el proyecto, el presupuesto de ejecución y el certificado de eficiencia energética, además de los requisitos de solvencia.

5. Planificación. El tiempo necesario para concluir un proyecto de autopromoción suele ser de unos dos años. Para evitar que se prolongue y que los costes se disparen, Solvia aconseja una "minuciosa planificación del presupuesto y los tiempos, así como una estudiada coordinación de los profesionales" (arquitecto, equipo de construcción…).

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