vivienda
Los precios de venta de los apartamentos en la playa pueden bajar un 15% este año
Las inmobiliarias detectan cierta reactivación de las operaciones en zonas como Tarragona tras la paralización total por el estado de alarma, pero temen el impacto de la crisis y la pérdida de compradores extranjeros.
La venta de apartamentos en la costa ha empezado un verano complicado. El parón que ha supuesto el estado de alarma y el confinamiento por la pandemia de la covid-19 paralizaron las operaciones en todo el sector inmobiliario, que ahora empieza a reactivarse ligeramente. De momento, los precios siguen estables pero desde el sector se calcula que podrían bajar entre un 10% y un 15% de aquí a final de año, algo malo para quien vende pero una oportunidad para el que pueda comprar. Quienes auguran descensos de dos dígitos también creen que los precios volverán a estabilizarse a medida que lo haga la situación económica, aún en fase de desescalada.
"En general, estamos percibiendo que el mercado inmobiliario de costa está empezando a reactivarse, pero aun es muy pronto para sacar conclusiones", reconoce Pablo Sánchez, director comercial de Casaktua. En la recién estrenada "nueva normalidad" afirma que "la gran mayoría de los que quieren adquirir un inmueble de este tipo todavía están en proceso de búsqueda o no se han desplazado todavía a las zonas de costa para materializar su deseo de compra". El sector trata de ponerse en marcha tras el parón durante el estado de alarma. En abril la compraventa de pisos cayó un 40% de media en España, según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). Ha sido el mayor desplome en 11 años.
Reactivación en Tarragona
En zonas como Tarragona, una de las que concentra el mayor número de segundas residencias de aragoneses en poblaciones como Salou o Cambrils, se está notando una reactivación "muy importante", asegura. En este inicio de verano "los precios apenas han variado", confiesa Sánchez. Sin embargo, "prevemos que en los próximos meses puedan llegar a ajustarse hasta un 15%. Eso sí, creemos que es algo coyuntural y que en breve recuperaremos la senda de estabilidad con la que comenzamos el año", augura desde la firma que comenzó gestionando inmuebles procedentes de la banca.
"Todavía es demasiado pronto para hablar de cambios drásticos en precios. Estamos en una etapa demasiado incipiente y el mercado todavía se está reactivando. No obstante, sí prevemos que haya un ajuste de entre el 10% y el 15% hasta fin de año", añade Gregorio Martín Montalvo, director general de la inmobiliaria Solvia.
En estos inicios de la reactivación tras el confinamiento, la tasadora Tinsa calcula que el precio medio en la costa mediterránea se ha reducido un 3,8% desde marzo, mes en el que se decretó el estado de alarma. En la comparación de precios en el último año (junio de 2019-junio de 2020), sus últimos datos muestran una ligera caída interanual del 0,3%. El descenso ha sido menor en las islas, del 2,4% de media desde marzo, que no ha impedido que los precios haya crecido un 5,4% en un año.
Desde Brisasol Inmobiliaria creen que es pronto para calcular la evolución de los precios, aunque rebajas del 10% ya se ven en algunas de las primeras operaciones que se han firmado tras el confinamiento en la Costa Dorada. "A partir de ahí la economía mandará", augura Fernando Burillo, responsable de la oficina en Zaragoza de esta inmobiliaria con sede en Salou que lleva más de 50 años en el sector. "Se podrá estabilizar si no hay una tasa de desempleo muy alta y si los bancos financian como lo estaban haciendo antes de la covid, entonces se recuperará rápido", opina. En el caso de la Costa Dorada añade que "tampoco ha tenido una evolución de precios muy alta" en la fase de recuperación que se vivía antes de la pandemia, por lo que no espera caídas bruscas.
Burillo se muestra prudente pero reconoce que aunque poca, hay más actividad de la que esperaban tras el estado de alarma. "Las ventas que se están realizando son de personas que estaban interesadas en comprar, que quieren comprar sin financiación y que quieren disfrutar ya estas vacaciones del apartamento", explica. "No les ha quitado la idea pensar si viene una crisis y lo que quieren es aprovecharlo ya".
Y en esas operaciones se empiezan a ver rebajas motivadas por el miedo del vendedor "a que los precios puedan bajar con lo que están vaticinando" lo que hace que se llegue a un acuerdo con el comprador "más rápido". Eso sí, "siempre que se ponga a muy buen precio". Pero no ha detectado un aumento de la oferta de viviendas porque haya propietarios que las quieran vender, como ocurrió durante la crisis económica de 2007.
El impacto del cierre de fronteras
"Aunque estamos comenzando a percibir una reactivación en estas zonas, este año habrá que ver cómo se desarrolla el verano, época en la que se suele tomar la decisión de adquirir una segunda vivienda. Sobre todo, será clave el impacto de la crisis en el turismo extranjero", señala Martín desde Solvia. Ingleses, franceses o rusos que visitan estas zonas se ven afectados también por la situación económica y las restricciones provocadas por la pandemia. Las fronteras siguen cerradas para países como Rusia. Este tipo de cliente internacional representa el 12% de la compra de inmuebles en España, según el Colegio de Registradores. Por ello, Martín considera que "cómo se comporte en las próximas semanas marcará el mercado de la vivienda de costa".
La previsión no es igual para todas las zonas, ya que "hay que tener en cuenta que el precio de las viviendas de costa y su tendencia dependerá también mucho de la localidad donde se ubique el inmueble, si es primera línea de playa, si tiene servicios comunitarios o si es obra nueva, ya que por ejemplo para estos últimos esperamos precios más estables", matiza.
Castellón y Alicante
A la reactivación en Tarragona se une también cierta actividad en Castellón, zonas tradicionalmente con demanda, y otras en las que empieza a haber solicitudes de compra como Alicante, Valencia, Baleares, Málaga o Almería. "En Casaktua somos bastante positivos y creemos que este verano es la época indicada para lanzarse a la inversión en vivienda de costa, ya que los precios de este tipo de inmuebles van a sufrir un ajuste y podremos encontrar grandes oportunidades", señala Sánchez.
En su web se pueden encontrar viviendas desde 42.000 euros, tras la campaña lanzada recientemente con descuentos de hasta el 50%. Al margen de esta promoción, hay apartamentos en Cambrils de 86.000 euros y de 96.000 euros en Salou y Oropesa. "Los principales inmuebles que solemos vender en este tipo de ubicaciones son de segunda mano. Pisos y chalés fundamentalmente", explica Sánchez.
La horquilla de precios es muy amplia, al igual que el tipo de inmuebles. Desde Solvia, inmobiliaria creada por el Banco Sabadell y vendida el año pasado al grupo Intrum, se apunta que los precios más caros se encuentran en provincias como Barcelona, Málaga, Islas Baleares e Islas Canarias, donde se sitúan por encima de los 2.000 euros/m2, de media; entre 1.500€/m2 y 2.000 €/m2 están en Gerona y Alicante y bajan a los 1.000€/m2 y se pagan 1.500€/m2 en Tarragona, Murcia, Almería, Granada y Cádiz. Por debajo de los 1.000 euros el metro cuadrado se pueden encontrar viviendas en Castellón y Valencia. En Marina d'Or (Oropesa) cuentan con apartamentos de dos dormitorios en venta por 67.000 euros. En la página web de Brisasol se pueden encontrar estudios en Salou desde 65.000 euros.
Impulso por el teletrabajo
En cuanto al perfil del comprador de vivienda de costa, en los estudios anuales que realiza desde hace cinco años Casaktua se corresponde con un hombre mayor de 45 años, casado y con unos ingresos netos familiares de más de 2.400 euros. "La gran mayoría la quiere para disfrute propio".
Desde Solvia creen que la compra de segunda residencia para uso propio ganará más fuerza este año por "el auge en la implantación del teletrabajo", aunque sea "de forma parcial". Para Martín, "las segundas viviendas de costa en una alternativa que ya no solo es posible disfrutar durante los fines de semana o en vacaciones, también entre semana o en épocas del año en las que, de normal, no lo haríamos".
Por tipo de vivienda, las inmobiliarias aseguran que se buscan tanto de segunda mano como de obra nueva. "Las viviendas usadas son generalmente más económicas y ofrecen una mayor diversidad de opciones en cuanto a la ubicación". Por su parte, en el caso de las viviendas de nueva construcción, en general "cuentan con mejores calidades y extras de gran interés para muchas personas, como pueden ser zonas comunes de ocio, terrazas, piscina, jardines, garaje, etc., unos detalles que han adquirido mayor protagonismo por la situación extraordinaria que hemos vivido", en referencia a los meses de confinamiento obligado en los hogares para frenar los contagios de coronavirus.
En cuanto a la compra como forma de inversión, espera que se mantenga un "pequeño nicho". Entre los factores a favor, "la gran rentabilidad que se obtiene a partir del alquiler turístico, que puede llegar hasta el 8% en aquellas zonas con mayor demanda", calcula.
Desde Brisasol afirman que este segmento tardará más en ponerse en marcha porque "el inversor está expectante" ya que "la temporada de alquiler turístico va a ser complicada". Menos turistas reducen el atractivo de esta opción, a la espera de ver cómo evolucione la economía, no solo en España sino a nivel europeo. Cree que los ERTE están "sosteniendo todo un poco", pero el miedo será ver "qué ocurrirá en octubre".
