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Lo que hay que saber de la nueva ley hipotecaria

La semana que viene entra en vigor la norma que incluye novedades como el nuevo reparto de los gastos entre banco y cliente y la entrega de documentación al comprador 10 días antes.

PARQUE VENECIA, VISTAS / 19-10-2016 / FOTO: GUILLERMO MESTRE
Viviendas de obra nueva en Zaragoza.
Guillermo Mestre

Quienes firmen una hipoteca la semana que viene deben saber que entra en vigor la nueva ley hipotecaria a la que tratan de adaptarse notarios y bancos. En ella se regula el nuevo reparto de los gastos hipotecarios, que incluye que la banca asuma el impuesto sobre actos jurídicos documentados de las nuevas hipotecas, tras las polémica suscitada en los tribunales donde el Supremo fijó un reparto de gastos distinto para los préstamos ya firmados. Entre los puntos que debe conocer el futuro comprador de vivienda sobre la nueva ley, la Unión de Consumidores de Aragón, Ucaragón, destaca los siguientes:

1. Evaluación de la solvencia del cliente

El banco tiene la obligación de "evaluar en profundidad la solvencia del potencial prestatario, fiador o garante, antes de celebrar un contrato de préstamo". Para ello, deberá tener en cuenta la situación de empleo, los ingresos presentes, los previsibles durante la vida del préstamo, los activos en propiedad, el ahorro, los gastos fijos y los compromisos ya asumidos. Asimismo, se valorará el nivel previsible de ingresos a percibir tras la jubilación, en el caso de que el préstamo se continúe reembolsando una vez finalizada la vida laboral. Deberá consultar el historial crediticio del cliente acudiendo a la Central de Información de Riesgos del Banco de España (CIRBE)

2. Documentación.

El cliente deberá disponer de  una serie de documentos 10 días naturales antes de la firma del contrato. Entre ellos, la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), que incluye toda la información personalizada ajustada al perfil del cliente y al préstamo solicitado, que tendrá la consideración de oferta vinculante para la entidad durante el plazo pactado hasta la firma del contrato. La Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), en la que se informará al cliente de la existencia de cláusulas o elementos relevantes, debiendo incluir, al menos, una referencia, a los índices oficiales de referencia utilizados para fijar el tipo de interés aplicable. Si se trata de un préstamo a tipo de interés variable, un documento separado con especial referencia con las cuotas a satisfacer en diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés. Una copia del proyecto del contrato e incluirá, de forma desglosada, la totalidad de los gastos asociados a la firma del contrato. Información "clara y veraz" sobre los gastos que corresponden al prestamista y al prestatario, apunta la citada asociación de consumidores. Las condiciones de las garantías del seguro que exija el prestatario, que garantice el cumplimiento de las obligaciones del contrato de préstamo, así como la suscripción de un seguro de daños respecto del inmueble.

 2. Visita al notario 10 días antes de la firma.

El comprador deberá acudir dos veces al notario. La primera para recibir asesoramiento gratuito sobre las cláusulas del préstamo, así como para cumplimentar un test que tendrá por objeto concretar la documentación entregada y la información suministrada. En esta primera visita al notario -como tarde el día anterior al de la autorización de la escritura de préstamo hipotecario- se extenderá un acta. El acta donde conste la entrega de la documentación y asesoramiento imparcial al futuro hipotecado no conllevará coste de arancel notarial. En la segunda visita al notario, se otorgará la escritura de préstamo hipotecario.

3. Reparto de los gastos relacionados con la hipoteca.

La ley aclara que los gastos de tasación los paga el consumidor y el resto los asume el banco (aranceles notariales, inscripción en el Registro de la Propiedad, gestoría y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados). Respecto al coste de las copias de la escritura, desde Ucaragón recuerdan que será asumido por quien las solicite. Solo podrán repercutirse gastos o comisiones por servicios relacionados con los préstamos que hayan sido solicitados en firme o aceptados expresamente por un prestatario, y siempre que respondan a servicios efectivamente prestados o gastos habidos que puedan acreditarse. Si se pactase una comisión de apertura, se devengará una sola vez y deberá englobar todos los gastos de estudio, tramitación y concesión del préstamo.

4. Limitación de las comisiones por amortización anticipada del crédito.

El prestatario podrá en cualquier momento anterior a la expiración del plazo pactado reembolsar anticipadamente de forma total o parcial la cantidad adeudada. La ley establece que la entidad y el cliente pueden establecer contractualmente, una comisión, con límites, que serán excluyentes entre sí: En el caso de hipotecas con tipo variable, la comisión será como máximo del 0,15% del capital reembolsado anticipadamente en los cinco primeros años y del 0,25% durante los tres primeros años. Para hipotecas de tipo fijo, la comisión máxima será del 2% del capital reembolsado anticipadamente, en los diez primeros años y del 1,5% si se hiciera en algún momento posterior.

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