El solar para tiendas, hotel y oficinas anexo a la Romareda se ha devaluado casi un 20%

El solar de uso comercial, hotelero y administrativo anexo a la Romareda con el que el Ayuntamiento de Zaragoza quiere sufragar su aportación al nuevo campo de fútbol de San José se ha devaluado un 20% en los últimos cuatro años. Este es el resultado del informe que acaba de elaborar Tinsa y que cifra el precio de la parcela, con capacidad para 42.500 metros cuadrados edificables, en 58,2 millones de euros (IVA incluido), frente a los 72 del año 2005.

El terreno, de propiedad municipal, fue recalificado hace cuatro años con el objetivo de generar los recursos necesarios para sufragar la reconstrucción del estadio en su ubicación actual. Aquel proyecto, impulsado por el entonces concejal de Urbanismo Antonio Gaspar (CHA), se sustentaba sobre una permuta de suelo por obra, mediante la que la constructora a la que se le adjudicase la construcción del campo recibía como pago el solar comercial, hotelero y administrativo.

Una primera valoración, del año 2004, estimó que la parcela tenía un precio de 56,13 millones de euros (sin IVA). El cálculo se realizó teniendo en cuenta una hipótesis que resultase viable desde el punto de vista comercial, aunque después la adjudicataria de la parcela podía hacer la distribución que considerara más conveniente. En aquel momento, se previó destinar 25.000 metros cuadrados para oficinas, 10.000 para comercios y los 7.500 restantes para el hotel, que tendría unas 150 habitaciones. Ese reparto de los usos se ha mantenido para hacer la valoración actual.

Cuando se licitó el proyecto del campo de fútbol a finales de 2005, se revisaron los precios para ajustarlos a los de mercado, ya que en aquella época se producían rápidas revalorizaciones de los suelos fruto de la burbuja inmobiliaria. Se les aplicó un incremento del 10,6% y el resultado fue que el solar podía generar 62 millones (sin IVA) y 72 (con IVA).

El proyecto de Gaspar naufragó en los tribunales poco después, pero la recalificación sí se había aprobado. En cuanto el concejal de Urbanismo, Carlos Pérez Anadón, lanzó la operación del campo de fútbol de San José, la parcela fue colocada rápidamente como fuente de financiación.

No obstante, la crisis inmobiliaria desatada en 2008 arrojó serias dudas sobre el valor de esos terrenos. Por este motivo, hace unos meses se encargó un nuevo estudio a Tinsa, que concluye que cada metro cuadrado de comercial tiene un precio de 1.700 euros, el de oficinas, 1.200 euros, y el hotelero, 425. Con el mismo reparto de usos que en 2005, la tasación resultante es 50,1 millones de euros (sin IVA) y 58,2 (con IVA).

Ahora el Ayuntamiento debe decidir si saca a subasta la parcela de inmediato para incorporar los ingresos al presupuesto, prefiere esperar, la utiliza para una hipotética permuta por la obra del nuevo estadio o la transfiere a la futura sociedad explotadora de las instalaciones. La decisión estará en función del acuerdo de financiación del campo de fútbol que están negociando el Ayuntamiento y la DGA.

En teoría, cada institución tendrá que aportar unos 67 millones de euros a la operación, por lo que el valor de la parcela es insuficiente para sufragar la parte municipal. Por lo tanto, el Consistorio tendrá que recurrir a la vía presupuestaria o a otra fórmula aún por definir (por ejemplo otro suelo) para completar su participación.