Hubo un tiempo en que quien tenía el suelo tenía el poder para hacer casi lo que quisiera: equipamientos, líneas férreas, infraestructuras, parques empresariales, complejos de ocio... Con suelo se financió la costosísima rehabilitación del Seminario de Zaragoza o se adquirió el meandro de Ranillas para hacer la Expo. Todo era posible al calor del pelotazo urbanístico, con revalorizaciones millonarias en cuestión de días. Pero esos tiempos han acabado y no solo pasan apuros contructores y promotores, sino que las administraciones públicas están viendo cómo algunos de sus proyectos de relumbrón se ha quedado colgados ante el ocaso del ladrillo.

El último ejemplo es la estación de Canfranc. Las dificultades para poner en el mercado las 600 viviendas en la que se sustentaba parte de la financiación para recuperar la emblemática terminal ferroviaria ha dejado en el aire el hotel de lujo que se había proyectado. La DGA tiene claro que los tiempos han cambiado. "Ahora no podemos hacer una gran obra como la de Canfranc. Consideramos que la situación es coyuntural, pero es evidente que las cosas no van a volver a ser lo que eran", afirmaron fuentes del Departamento de Obras Públicas.

Pero no es el único proyecto con problemas. Zaragoza, donde la política de permutas de suelo por obra ha marcado buena parte de la financiación de equipamientos públicos, tiene varios ejemplos del riesgo que implica depender de la plusvalía urbanística. El barrio del AVE, también conocido como Milla Digital, sigue pendiente de la construcción de las cerca de 4.000 viviendas con las que se tenían que financiar las obras del convenio de los suelos ferroviarios. De momento solo se han adjudicado dos parcelas. Otras ofertas, directamente, han quedado desiertas.

Modelo para épocas de bonanza

El consejero delegado de Zaragoza Alta Velocidad (ZAV), José Luis Abad, entiende que el modelo de financiación mediante plusvalías urbanísticas "solo está pensado para épocas de bonanza". Ahora tiene claro que "no se puede fiar todo al suelo". De cara al futuro, el responsable de la sociedad encargada de la gestión del convenio del AVE cree que "habrá que reajustar los programas de inversión al valor de los suelos y suplementar los proyectos con los presupuestos públicos".

En una situación similar está el parque empresarial de la Expo. Solo se ha vendido un 8% del espacio previsto. El vicealcalde de Zaragoza y consejero de Economía, Fernando Gimeno, tiene claro que "todavía existe mercado". "El problema es la financiación de los bancos. Las condiciones han cambiado de forma radical. Los precios no se han bajado lo suficiente. Creo que es necesario adaptarse al mercado", dice Gimeno. ¿Pero cómo se cuadrarían los gastos de una sociedad como Zaragoza Alta Velocidad si se merman los ingresos? Tal y como están las cosas parece difícil y por eso José Luis Abad defiende esperar a que escampe la crisis.

Tan en duda está el modelo de financiación por suelo que el Ayuntamiento de Zaragoza ha preferido optar por las soluciones financieras alternativas para algunos proyectos. Uno es el del tranvía, que debía obtener recursos de los suelos industriales del Parque del Reciclado y de Plaza. Pero no se vende ni una sola parcela, por lo que de momento se ha optado por la financiación presupuestaria, la deuda financiera y otras fórmulas de colaboración pública y privada. Incluso se están estudiando soluciones al margen de la venta de suelo para pagar el estadio de San José, que se quiere costear mediante una concesión de obra pública en lugar de una permuta como el proyecto anterior de campo de fútbol.

Los proyectos varados se multiplican, también los de iniciativa privada. Dos ejemplos son el Centro de Alto Rendimiento o el aparcamiento nuevo del balneario de Panticosa. La crisis inmobiliaria de la empresa matriz Nozar provocó primero la paralización de las obras y después el concurso de acreedores de la compañía Aguas de Panticosa, que gestiona además Las Margas Golf donde la última fase de adosados también quedó paralizada.

La iniciativa de convertir el seminario de Jaca en un hotel de lujo lleva año y medio parado por la crisis. La actual coyuntura dificulta tanto la operación de compra del inmueble al obispado jaqués por parte de las constructoras zaragozanas Grupo Machín y Plaza 14, que promueven el proyecto.

En Teruel, el parón inmobiliario le puede suponer un roto notable al Ayuntamiento. Con este panorama, lo más probable es que los propietarios afectados por las expropiaciones de la Vía Perimetral de Teruel a reclamar el dinero en efectivo en lugar de la opción que les plantea el Ayuntamiento, consistente en la compensación con aprovechamientos urbanísticos. El precio fijado por el Jurado de Expropiación es de ocho millones. El concejal de Urbanismo, Luis Muñoz, asume que "teniendo en cuenta como está el mercado", es poco probable que los particulares acepten.

En definitiva, el suelo que tan suculentos rendimientos generó para las administraciones ya no da más de sí. Bien porque no vale lo que se pide por él, bien porque no hay dinero para pagar lo que cuesta. Por eso, el modelo está pendiente de revisión. Como dice Gimeno, en tiempos de crisis "habrá que agudizar el ingenio" para seguir invirtiendo.