Heraldo del Campo

Suelo Rústico

La tierra se mueve, pero lentamente

La ‘start up’ Cocampo ha realizado una radiografía del suelo rústico en España que evidencia, dicen sus autores, la "necesidad urgente" de dinamizar el mercado de la tierra. Un mercado "opaco" con una#movilidad "muy baja".

Una de las características del suelo rústico en España es su elevada fragmentación en explotaciones de pequeña dimensión.
Una de las características del suelo rústico en España es su elevada fragmentación en explotaciones de pequeña dimensión.
Pixabay

Durante el pasado año se vendieron en España 157.850 fincas rústicas. La cifra supone un incremento cercano al 30% si se compara con el mismo periodo del año anterior y demuestra un creciente interés de los inversores por el suelo agrícola. Pero aunque es cierto que el mercado de la tierra se mueve, lo hace todavía de una forma muy lenta. Lo prueba otro porcentaje: las operaciones de suelo rústico apenas suponen en el conjunto del país el 0,25% del total.

Los datos están recogidos en el primer informe sobre la estructura de suelo rústico en España con el que se presentó en sociedad el portal inmobiliario Cocampo, una herramienta digital en la que se puede comprar, vender o arrendar terreno rústico liderada por el emprendedor Regino Coca, que ha llegado al sector tras 14 años de experiencia en los mercados financieros.

Con esta iniciativa, sus responsables quieren contribuir a dinamizar el mercado de la tierra, una necesidad "urgente" de la que depende, señalan, el futuro del sector agrario. Y es que los datos recogidos en dicho informe así lo evidencian. Demuestra el documento que un tercio de los titulares de las explotaciones son mayores de 65 años. Y el 60% tienen entre 40 y 64 años.

Se detecta además un creciente riesgo de fragmentación del suelo, debido al elevado volumen de fincas rústicas que se heredan cada año y que terminan dividiendo los terrenos generación tras generación. De hecho, durante el pasado año, fueron 174.599 el número de parcelas transmitidas por este tipo de transacciones, nada menos que un 31% más que el ejercicio anterior. Se reduce así el tamaño de las explotaciones y, en consecuencia, se pone en riesgo la viabilidad de la economía rural, porque, como asegura el informe de Cocampo, los datos revelan que la renta de los agricultores está fuertemente correlacionada con la dimensión de sus explotaciones, con lo que a menor tamaño más exiguos son sus ingresos.

No existe además dinamismo en el mercado de alquiler, porque aunque el arrendamiento es superior en el campo que en la ciudad, las cifras están muy alejadas de los porcentajes que esta fórmula presenta en grandes potencias agrícolas como Francia o Alemania.

Las dificultades para comprar y vender fincas rústicas tienen además un aliado. "El mercado del suelo rural es muy opaco e ineficiente, lo que complica el acceso de nuevos propietarios al terreno y la modernización del sector", explica Coca, para justificar la creación de Cocampo. "Era necesario tener una plataforma como esta porque lo que estamos intentando es dar transparencia a esa opacidad. Nuestro objetivo es dinamizar el suelo rústico y para eso hay que exponerlo. No se puede vender si no se expone", insiste.

El futuro del sector primario tiene mucho que ver con el necesario relevo generacional y el acceso a la tierra. Pero el poco transparente mercado del suelo rústico en España no lo pone fácil. "Es una inversión que podría ser un activo como cualquier otro y, sin embargo, su principal característica es la opacidad tanto en lo que se vende y lo que no, como en lo que se arrienda y lo que no, en las condiciones en las que se encuentra el suelo y, por supuesto, en el precio, ya que en la mayoría de las ocasiones las partes comienzan en percepciones muy diferentes porque las características del terreno no son nada claras", señala Regino Coca, fundador de la 'start up' Cocampo. Se trata de una plataforma digital que quiere poner en valor un bien escaso: el suelo rústico y cuya primera funcionalidad es ofrecer un portal de anuncios para la venta y el arrendamiento de fincas rústicas.

Para ello ha comenzado su andadura elaborando un pormenorizado estudio sobre la situación y las características del suelo rústico en España. Y una de las primeras alertas que destaca el documento es el "alarmante aumento" de la fragmentación de la tierra. Sucede así por el incesante crecimiento de las transmisiones por herencias, que aumentan a un ritmo del 31%. Dicho en cifras absolutas, el pasado año, fueron 174.599 las propiedades que cambiaron de manos por este motivo y que probablemente terminarán troceadas, como suele suceder, al pasar de una a otra generación.

"Esto debilita las explotaciones, porque, como demuestra el estudio, la rentabilidad de las mismas tiene mucho que ver con el tamaño y en estos momentos las explotaciones más numerosas son aquellas cuya dimensión oscila entre 1 y 5 hectáreas", explica Coca. Una circunstancia ante la que aboga por "iniciativas que reagrupen el suelo para asegurar la sostenibilidad del campo".

La transmisiones por herencia no solo fragmentan las explotaciones. En mucho casos también provocan que parte de ese suelo termine quedando inutilizado. De hecho, el informe revela que en España existen nada menos que 94.096 hectáreas declaradas que han sido clasificadas como abandonadas y 2.226.846 hectáreas sin aprovechamiento. De ellas, 155.137 están situadas en territorio aragonés. "La fragmentación vía herencia hace que haya mucho suelo que por falta de tamaño no sea interesante explotar", explica el fundador de Cocampo, que señala que si a esa circunstancia se une la inexistencia de un modo fácil de venderlo, se convierte en un suelo abandonado. Pero toda esa superficie "puede volver al mercado, sin ninguna duda", señala Coca, que insiste en que aunque no sea un terreno atractivo para muchos de sus herederos que viven en la ciudad, es un activo interesante para la venta porque puede contribuir a consolidaciones de suelo que pueden generar superficies de mayor tamaño y, por lo tanto, más rentables.

Los inversores miran al campo

El informe destaca, sin embargo, que (aunque sea lento) hay movimiento en el mercado de suelo rústico. A largo de 2021 se realizaron 158.482 operaciones de compraventa de fincas rústicas, lo que supone un incremento del 28,6% respecto al año anterior cuando la cifra fue de 123.190. Según los datos del Instituto Nacional de Estadística, solo en el mes de diciembre, el número de compraventas fue de 13.075, con un aumento del 9,5% en tasa interanual.

Estos datos, afirma Regino Coca, evidencian "el creciente interés" por el suelo rústico en España, la cuarta potencia agroalimentaria a nivel europeo y la octava a nivel mundial. Son los profesionales agrarios, los que conociendo el potencial del sector, los que están invirtiendo para conseguir explotaciones más grandes que ofrecen mayor rentabilidad. Pero no son los únicos. Destaca Coca que, además, "se estaría además produciendo un desplazamiento de inversores que ante la inflación, la inestabilidad de los mercados financieros y la regulación en el inmobiliario urbano ven en el suelo rústico una inversión alternativa".

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Aunque reconoce que la presencia de fondos en la propiedad de las explotaciones puede ser un hecho puntual por el escenario económico actual, considera que la llegada de capital al sector primario "puede ser positiva". Que esa inversión tenga nombre de particular o de un fondo no es la prioridad para Coca. "Estamos viviendo un problema de despoblación muy grave, tenemos dificultades para el relevo generacional, un tercio de los propietarios tiene más de 65 años y ante la urgencia de tener que dar continuidad al sector primario lo que queremos es que la inversión llegue y se movilice el suelo rústico", señala el fundador de Cocampo.

A partir de ahí, matiza, "es labor de otros, en concreto de las administraciones", elaborar una regulación "que ponga en orden cómo se lleva esa inversión" y marque el camino por el que tiene que transitar el futuro del suelo rústico.

Incluso la irrupción de las energías renovables abre posibilidades, dice Coca, "para movilizar ese suelo rústico que, en principio, no es rentable". Asegura, sin embargo, que lo que le preocuparía es que esa inversión se dirigiera a competir con activos con alta rentabilidad y se dejará de producir cultivo de alto valor para instalar placas solares.

"Espero y confío en que nuestra plataforma ayude a minimizar esos impactos. Si ponemos toda la oferta encima de la mesa la lógica económica es que los fondos se vayan a arrendar o a comprar lo que es más barato. Si no mostramos todas las oportunidades desde luego van a entrar a competir con cultivos estrella que son los que brillan", advierte.

El recorrido del alquiler

Una de las vías para dinamizar el mercado de la tierra es el arrendamiento. Ahí queda camino por recorrer, destaca el informe, a pesar de que el alquiler presenta mejores cifras en el campo que en la ciudad.

En España, el número de explotaciones arrendadas representan el 32% del total, un porcentaje que se reduce al 13% cuando se habla de inmuebles urbanos. La cifra está, sin embargo, muy alejada de los datos que lucen otros países con elevado componente agrario. Así, en términos de superficie, el 41% del terreno rústico en España está arrendado, muy lejos aún del 82% que representa en Francia, el 65% en Alemania o el 58% en Italia.

Porque la unión entre la entrada de los fondos de inversión y el alquiler también puede ser una fórmula de éxito para impulsar el rejuvenecimiento del sector. "La forma de acceso al sector que tienen los jóvenes que ahora no pueden comprar suelo rústico porque tiene un coste que hace inviable la inversión es el arrendamiento de esa tierras propiedad de fondos de inversión, que también necesitan gestores", señala Coca, que destaca que, en un futuro esos arrendatarios de menos edad pueden convertirse en propietarios.

Los vaivenes de los precios

Cocampo nace con un lema muy revelador. 'Compre tierra que no se fabrica más'. Una escasez que tiene mucho que ver con el precio del suelo rústico, que luce cifras muy diferentes según la comunidad autónoma en la que se encuentra. Y es que el coste medio del suelo rústico en España se sitúa, según el informe, en 10.124 euros por hectárea. La cifra no refleja una realidad en la que por esa misma superficie se paga algo más de 79.000 euros en Canarias y por la que apenas hay que desembolsar 5.000 euros por hectárea si se quiere adquirir una explotación en Aragón, la segunda región en que la tierra resulta más barata, solo superada por Extremadura, donde el precio por hectárea es de 4.575 euros.

Estas diferencias se explican por la escasez de tierra, pero también es determinante el uso del suelo, es decir, si es secano o regadío o si sobre esa superficie se cultivan producciones con alto valor añadido y más apreciadas cotizaciones en el mercado.

"Estas cifras hay que mirarlas, sin embargo, con precaución y perspectiva, porque a lo largo de los años ha ido cambiando el precio de la tierra en España en la medida en que se van modificando sus usos", señala Coca. Insiste, además, en que con lo rápido que cambian las circunstancias, como estamos comprobando en los últimos años, "podría suceder que esos precios tan bajos que hay ahora en Aragón pasen a ser precios altos en unos años porque cambia el tipo de uso o las preferencias del consumidor".

Agricultores, inversores y ‘hippies’, entre los compradores

Antes de lanzar su proyecto, los responsables de Cocampo quisieron conocer quiénes podrían ser los potenciales compradores de suelo rústico. De las investigaciones realizadas, explica Regino Coca, fundador de la ‘start up’, se definieron tres perfiles. "Por un lado están los empresarios agroalimentarios (empresas, particulares, autónomos...), profesionales que ya conocen el sector y que cuando tienen un buen año y disponen de ahorros invierten en suelo para dimensionar sus explotaciones", explica.

Otro perfil de compradores lo protagonizan los inversores. "Tiene sentido que llegue la inversión puramente financiera al agro, como sucedió antes en el hotelero", considera Coca, que insiste en que hay vías por las que el dinero puede llegar a la tierra y que siga siendo el agricultor el que la explote. "Ayudaría a que no exista despoblación y se produjera relevo generacional porque abarataría el acceso a la tierra", reitera.

Hay un tercer perfil "más anecdótico y divertido" que Cocampo califica como "el de los hippies". Se trata, detalla Coca, de profesionales de otros sectores, con alto poder adquisitivo, "que en el actual contexto de pandemia están buscando un cambio de estilo de vida e incluso de profesión y que miran ahora hacia el suelo rústico para comprar tierra cercana a la ciudad en la que viven con el objetivo de poner en marcha una explotación agraria".

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